별 생각없이 집어든 책인데 공교롭게도 연속으로 지혜로에서 출판한 <이렇게 쉬웠어?> 시리즈네요. 이번엔 아파트 청약입니다. 저는 유주택자라 별 상관없는 이야긴줄 알았는데, 오롯이 제 무식의 소산이었습니다. 그래서 유주택자의 관점에서 <아파트 청약 이렇게 쉬웠어?>를 읽어보려고 합니다.
인생을 바꾸는 아파트 청약
저자는 아파트 청약을 안정성, 수익성, 효율성을 모두 보장하는 완벽한 투자라고 주장합니다. 그 이유는 분양가의 10%만 있으면 3년 전 가격으로 새 아파트를 구할 수 있고, 거기다 시세차익까지 노려볼 수 있기 때문입니다.
아파트 청약, 무엇부터 시작해야 할까?
우선 청약통장이 있어야 일반분양을 받을 수 있으므로 청약통장을 개설합니다. 일반분양은 공공분양과 민간분양으로 나뉘는데요. 공공분양의 경우 1,200만 원의 인정금액(1달에 최대 10만원 인정, 즉 최소 10년)이 필요하기 때문에 우리는 민간분양에 집중하는 것이 좋습니다. 민간분양에서 1순위 조건이 되려면 청약통장에 지역별, 전용면적별로 충족하는 에치금액이 들어있어야 하는데요. 아래 사진을 참고하시기 바랍니다.
참고로 예치금은 송금은 가능하지만 인출을 불가능하니 주의하시기 바랍니다.
이렇게 청약을 하고, 당첨이 되었다면 자금 계획을 세워야 합니다. 분양가는 계약금(분양가의 10%), 중도금(60%), 잔금(30%)로 구성되어 있습니다. 중도금의 경우 중도금 대출이 있고, 잔금의 경우 잔금 대출이 가능한데요. 자세한 내용은 뒤에서 다룹니다.
이상적인 모델하우스 임장기
모델하우스에서 가장 중요한 것은 상담원과의 상담입니다. 그래서 무엇보다 먼저 팸플릿과 함께 상담 번호표를 챙겨야 하구요. 물론 타입별 실내 공간을 둘러봐야겠지만, 그보다는 입지를 챙겨보는것이 더 중요하기 때문입니다. 아래 사진을 참고하여 상담해봅시다.
한편, 단지 모형도를 유심히 봐야 하고, 모형도를 보면서 어떤 곳이 로얄동 로얄호수인지 미리 파악해야 합니다. 예비 당첨 및 잔여 세대 선정 시에는 추첨이 아닌 동 호수를 직접 선택하는 경우도 많은데 이때는 시간을 매우 짧게 주기 때문에 모델하우스에 갔을 때부터 미리 동 호수의 우선순위를 정해두면 나중에 당황하지 않고 선택할 수 있습니다.
사전 준비 없이 임장에 임할 경우 대충 둘러보고 나올 수도 있으므로 아래 사진과 같은 체크리스트를 미리 준비해갑니다.
현장을 살핀 후 방문해야 할 곳은 인근 부동산입니다. 모델하우스에서 넉넉히 챙겨온 팸플릿을 부동산 사장님께 드리면서 주변 아파트 시세와 분위기 그리고 호재 및 단점 등을 종합적으로 물어봐야 합니다.
마지막으로 아파트 면적에 관련하여 잘 정리된 사진을 첨부하오니 참고하시기 바랍니다.
기초편: 무주택자, 함부로 집 사지 마라!
무주택자들에게 전하는 꿀팁을 담아봤습니다.
- 청약을 신청할 당시에는 장점보다는 단점을 더 따지게 되어 모두가 선호하는 곳을 선택하고 싶은 것이 사람 마음입니다. 하지만, 단점이 조금 있더라도 새 아파트라면 많은 사람들이 선호하고 대부분 프리미엄도 높게 형성된다는 것을 기억해야 합니다.
- 가끔 분양 일정이 겹치는 경우도 있는데요. 그 때는 먼저 당첨되는 곳으로 계약해야 하며, 동시에 발표하는 곳은 동시 청약할 수 없습니다.
- 특별공급 중에 기관추천이 있습니다. 말 그대로 기관에서 추천하는건데요. 공무원, 국가유공자, 장애인 등이 이에 해당됩니다. 주의할 점은 추천자로 선정되었다고 하더라도 반드시 청약을 신청해야 한다는 것입니다.
- 노부모봉양은 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양하면 신청이 가능한 특별공급입니다.
- ‘지역주택조합’ 물건은 원수에게나 추천한다고 합니다.
- 특별공급과 일반공급의 경쟁률은 매우 비슷하므로 미리 공개된 특별공급 경쟁률을 보고 일반공급 경쟁률을 가늠해 볼 수 있습니다.
실전편: 아파트 청약 정말 쉽게 당첨되는 법
규제지역을 알아야 하는 이유
규제지역은 크게 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 비조정대상지역으로 나뉩니다. 아래로 갈수록 규제의 정도가 낮아지는데요. 조정대상지역의 경우 해당 시도의 3개월간 주택 가격의 상승률이 물가 상승률보다 1.3배 높을 때, 2개월간의 청약 경쟁률이 5:1보다 높거나 3개월 간의 전매 거래량이 전년도와 비교하여 30% 이상 증가했을 때, 그리고 주택 보급률 등이 전국 이하일 때 지정됩니다.
실제로 규제지역을 정하는 곳은 ‘주거정책심의회’, 일명 주심위에서 결정하기 때문에 국토부 자료나 기사에서 주거정책심위회를 개최한다고 하면 곧 규제지역 지정 또는 해제가 결정될 가능성이 높으니 관심을 가지고 살펴봐야 합니다.
전매
전매란 리셀을 말합니다. 보통은 소유권이전등기 이후에 전매가 가능하지만, 흥행이 어려울 것으로 판단되면 중도금 1차 납부 시점 이전에 전매가 가능함을 강조하며 홍보하기도 합니다. 전매는 제한기간이 있는데요. 이 기간을 계산할 때 기준이 되는 시점은 ’당첨자 발표일‘입니다. 예를 들어 당첨자 발표일이 1월 1일이고 전매 제한이 6개월이라면 전매 가능 시점은 7월 1일이 되는 것이죠.
중도금 대출
아파트 청약의 핵심입니다. 일반적으로 분양권의 중도금 납입 비율은 60%인데요. 중도금은 은행에서 대출을 해주고 발생한 이자가 있을 경우 잔금 납부 시 일괄 정산합니다. 은행에서 중도금 대출을 받기 위해서는 보증 기관에서 발급된 보증서가 필요한데요. 발급 기관으로 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF)인데 대부분은 HUG를 통해서 보증을 받게 됩니다.
HUG기준의 보증서 발급 분양가는 9억 원 이하여야 하고, 1인당 보증 한도는 5억 입니다. 투기지역, 투기과열지구, 조정지역은 세대당 보증 건수가 1건이고, 비조정지역은 2건입니다. 그래서 조정지역에 1건의 중도금 대출을 받고 나중에 비조정지역에 중도금 대출 1건을 받는 것은 가능하지만, 순서를 바꿔서 비조정지역에 중도금 대출을 먼저 받은 뒤에 조정지역에 중도금 대출을 받는 것은 불가능합니다. 따라서 조정지역 1건, 비조정지역 1건의 순서로 투자하는 것이 이상적입니다.
한편, HUG에서 보증해주는 금액은 중도금대출의 80%입니다. 이 80%가 5억을 넘으면 중도금 대출이 안될 수도 있다는 이야기니, 자신의 보증 한도를 잘 기억해야 합니다.
주택을 구입하기 전에 알았더라면, 좀 더 사회 초년생 때 읽었더라면 어떨까 하는 아쉬움이 많이 남습니다. 아직 청약 통장이 없으신 분들께서는 지금 당장! 청약 통장부터 만드시길 바랍니다.
경제 도서를 느리게 읽고 리뷰합니다.