부동산 경매 조지기 다섯번째 포스팅입니다. 2022년에 출간된 책 <경매대마왕 반드시 부자 되는 투자의 소신>인데요. 저자는 부동산 경매학원 ‘굿프렌드’의 부원장으로, 조금은 유치한 네이밍의 유튜브 채널 ‘경매대마왕’을 운영하고 있습니다. 마왕님의 말씀을 경청해보겠습니다.
당신을 부자로 만들어줄 부의 마인드
마인드 셋에 관한 챕터입니다. 호불호가 갈리겠지만 마음가짐을 다잡자는 저자의 의도가 엿보입니다. 그는 부동산을 대접받을 때 사고, 대접받을 때 팔아야 한다고 주장하는데요. 당신이 오늘 어떤 부동산을 갔는데 불친절함을 느꼈다면 그 소장이 불친절한 게 아니라 당신이 잘못된 때에 간 것임을 알아야 한다고 합니다. 즉, 매수자 우위, 매도자 우위의 시장에서 매수하고 매도하라는 의미겠죠.
한편, 그는 경매 지식과 경매로 돈 버는 방법을 구분합니다. ’특수물건은 권리분석이 어려워‘가 경매 지식이라면 ’특수 물건은 경쟁자들이 없어서 좋아‘가 경매로 돈 버는 방법입니다. 우리는 경매 지식을 아는 게 목표가 아니라 경매로 돈을 벌어야 합니다.
부동산 경매를 둘러싼 이해관계
무잉여
무잉여는 따라 하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매 수익실현편 리뷰에서 경매가 취소되는 2가지 이유 중의 하나로 소개했습니다. 잉여가 무, 즉 경매를 해도 남는 금액이 없을 때 무잉여라고 하는데요. 낙찰 후 낙찰대금을 배당할 때 경매를 신청한 채권자가 후순위 근저당권자라서 그에게 돌아가는 돈이 없을 때 주로 발생합니다. 다만, 이것을 아는것이 경매지식이구요. 우리는 이것을 이용해 돈을 벌어야 합니다. 어떻게 돈을 벌 수 있을까요?
딱 봤을 때 ’무잉여같은데?‘하고 ’에이, 취소될꺼야‘하고 들어가지 않는게 아니라, ’사람들은 취소 될 줄 알고 안들어가겠지? 그럼 내가 들어가야지!‘하는게 돈 버는 방법입니다. 나아가, 적극적으로 1순위 근저당권자를 설득하라고 하는데요. 대략 경매 개시 보름 전쯤에 ’당신 이렇게 하면 무잉여로 취소돼! 얼른 신청해!‘라고 슬쩍 찔러보는 겁니다. 좋은 방법이긴 한데요. 책에는 1순위 근저당권자에게 어떻게 접근해야한다라는 방법론은 없습니다. 그렇다면 목 마른 사람이 우물 파야죠!
취하
경매신청 채권자가 경매신청을 철회하여 경매가 취하되면 사건이 종결됩니다. 철회는 경매개시 결정에서부터 낙찰자가 대금을 잡부하기 전까지 가능하고, 최고가매수인이 결정된 후에는 최고가매수인의 동의가 필요합니다. 즉, 채무자가 자신의 채무를 다 갚아버려서 경매 자체가 취하된다고 하더라도, 최고가매수인의 동의가 필요하다는 이야기죠. 사실 동의를 하지 않는다고 취하가 되지 않는 것은 아닙니다만, 동의하지 않는 경우 시간, 비용이 들어가므로 적절한 가격의 수고비를 받을 수 있습니다. 임의경매의 경우 500만원 이하, 강제경매의 경우 임의경매 기준의 두 배 정도로 보는데요. 임의 경매는 근저당권의 소멸에 따라 경매 목적이 사라지기 때문에 취하가 쉽고, 강제경매의 경우는 소송에 의한 것이기 때문에 취하가 굉장히 어렵고 복잡하다고 하네요.
중요한 점은 합의를 했다고 하더라도 경매 취하에 대한 소식이 없다면 잔금 납부 기일에 칼같이 잔금을 내야 한다는 것입니다. 잔금을 지불하라고 법원으로부터 통보까지 받았다면 그냥 내야합니다. 보증금을 날려먹을 수 있으니까요!
변경
변경이란 이해관계인의 사정에 의해 해당 경매 사건의 어떤 사항이 바뀌는 것 입니다. 일반적으로 채무자의 요청에 의해 경매 매각일이 뒤로 미뤄지는 것을 말하는데요. 채무자가 왜 매각일을 뒤로 미룰까를 생각해보면 돈을 벌 수 있는 힌트를 얻을 수 있습니다. 이 물건을 놓치고 싶지 않다는 의지로 볼 수 있기 때문입니다. 저자의 경험에 의하면 변경이 잦은 물건들은 부동산이 대체로 훌륭했다고 합니다.
오늘 그 물건을 놓치더라도 내일 더 좋은 물건이 나올 것이라는 걸 알기 때문에 나는 이제 물건에 욕심을 내지 않는다.
시장이 추가적인 기회를 주기 때문이 아니라 오늘보다 내일 나의 실력이 향상될 것이기 때문이다.
경매 절차 속에 숨어있는 진실
감정가와 1차가격이 차이나는 경우
감정가와 1차 가격이 다른 경우가 있습니다. n회 유찰된 경매가 취하가 됐다가 다른 채권자에 의해 다시 열리는 경우가 그런데요. 이 때는 사실 1차 가격이 n+1회차 가격이라고 볼 수 있죠. 신건이라도 이런 경우에는 무조건 조사해봐야 합니다.
매각확정과 항고
매각결정 후 매각확정까지의 7일 중 경매의 이해관계인은 법원의 결정에 항고할 수 있습니다. 항고는 수개월이 아니라 수년이 걸리기 때문이 피를 말리는데요. 법원은 항고의 결과를 인용, 기각, 각하할 수 있습니다. 기각과 각하의 차이점은 항소할 수 있느냐 없느냐인데요. 만약에 기각이 나올 경우 여기서 한번 더 항소할 수 있습니다. 항고 1번에 최소 1년이 소요되기 때문에 한번 더 항소할 경우 또 1년의 시간을 기다려야 되는거죠.
물론 법원이 무턱대로 항고를 들어주지는 않습니다. 우선 물건 가격의 10%를 항고보증금으로 내야하고, 인용되지 않을 경우 몰수합니다. 시간이 필요한 채무자나 임차인은 10%를 지불하더라도 항고를 하는 경우가 있죠.
경락잔금대출
만약 당신이 10억원에 낙찰을 받고 70% 대출을 받을 수 있다면, 경매 보증금으로 1억원을 제출했을 테니 예상 대출금 7억 원을 제외한 2억 원은 당신의 계좌에 있어야 하고, 그것을 은행에 증명해야 합니다. 그 뒤 은행에서 선정한 법무사가 직접 법원에 가서 잔금을 내고 등기까지 해줍니다.
강제집행 비용
트럭 사용로, 물류 보관료, 노무 비용까지 총 합하면 30평 아파트 기준 400만 원 정도가 필요합니다. 상황이 이렇다 보니 점유자가 웬만한 이사 비용을 요구하기만 하면 손에 쥐어주고 합의하는 게 가장 빠르고 싼 길이 되는 것입니다.
강제경매개시결정등기
임의경매개시결정등기와 다르게 말소기준권리가 될 수 있습니다. 임의경매개시결정등기는 말소기준권리가 되기 힘든데요. 보통 근저당권이 먼저 설정되어 있어야 임의경매를 신청할 수 있기 때문입니다.
지상권
토지와 건물의 주인이 다를 경우 건물의 주인이 가지는 권리입니다. 말소기준권리 밑으로 다 소멸합니다.
배당
말소기준권리는 일반 채권들간의 순위경쟁입니다. 배당을 받을 권리마저 소멸시키는 것은 아닌데요. 어떤 순위에 의해 배당이 이루어지는지 살펴보겠습니다.
- 경매비용
감정평가 비용, 송달비용 등 - 임금채권, 최우선 변제금(사회적 약자 보호)
채무자가 사업주일 경우 그 사업장의 고용인들의 임금, 소액임차인 - 당해세
오로지 해당 부동산에 부과된 세금(재산세, 종합부동산세)만 해당됩니다. - 일반채권
– 순위배당: 근저당권으로 설정된 채권에 배당할 때에만 사용됩니다. 1순위 채권 우선의 일반적인 배당을 말합니다.
– 안분배당: 등기 순서에 상관 없이 동일선상에 있는 채권들이 각 채권의 크기 만큼 비율대로 평등하게 받아가는 배당입니다. 가압류된 채권은 후순위 채권에 비해 우선순위를 갖지 못해 안분배당으로 분배가 이루어집니다.
– 예시: 만약에 1순위 채권이 근저당권이고 2, 3순위 채권이 가압류라면 1순위는 순위배당이 이루어지고 2, 3순위는 안분배당이 이루어집니다. 반대로 1순위 채권이 가압류, 2순위 채권이 근저당권, 3순위 채권이 가압류라면 안분배당, 순위배당, 안분배당이 이루어지게 되는 것입니다. 이럴 경우 후순위 근저당권저가 선순위 가압류 채권자보다 더 많은 배당을 받아가는 일이 생기기도 하는데 이를 흡수배당이라고 합니다.‘
확정일자부
경매에 들어가기 전 확정일자를 받은 임차인이 배당신청을 할 경우 근저당권자에 준하게끔 대우를 받아 배당을 받는데요. 원래 임차인은 전세권 등기를 하지 않은 경우 원칙적으로 배당이 나가지 않으나 확정일자를 받안옿고 나중에 배당신청까지 한 경우는 배당을 해주는 예외가 있습니다. 이를 ‘확정일자부’라고 합니다. 배당의 우선순위는 확정일자를 받은 다음 날을 임대차 계약이 등기된 날짜로 봅니다.
수익을 만들어내는 실전 노하우
하자
하자있는 물건은 유찰을 만들어냅니다. 우리가 살펴봐야 할 부분은 그 하자가 권리상 하자인지, 물건의 하자인지 구분하는 눈입니다. 권리의 하자는 풀 수 있는 비결이 있는 경우가 많지만, 물건 자체의 하자는 물건의 가치를 떨어뜨리기 때문입니다.
상가
상가 물건은 실제 부동산에 내놓아 팔릴 때의 시세와 경매 감정가 간에 차이가 생기는 경우가 많습니다. 상가는 어디까지나 수익 목적의 부동산이기 때문에 그 수익의 대상인 임대료가 중요하죠. 따라서 상가 물건의 가치는 상가에 들어있는 입주민의 임대료에 의해 크게 좌우됩니다. 그래서 상가 물건을 볼 땐 단지 매매가만 보는 것이 아니라 임대료까지 함께 조사해야 하죠.
그러나 수익률을 따져본다고 경매 물건 정보지에 나와 있는 임대료 수익만 보고 낙찰을 받았다가는 낭패를 보기가 쉽습니다. 이전 소유자가 우연히 높은 임대료를 받은 상태일 수도 있고, 당신이 낙찰 받아 임대 계약을 할 땐 수익률이 확 떨어질 수도 있습니다. 따라서 상가를 조사할 때는 발품을 팔면서 그 일대를 다 조사해봐야 합니다.
한편 상가의 수익률이 높아진 것은 임대료가 높아진 것일 수도 있지만 상가의 가치가 떨어져서 그런 것일수도 있습니다. 상권이 쇠퇴하는 경우 상가 매매 가격은 바로 떨어지나 임대료는 늦게 반응이 옵니다. 반대로 상권이 발달하면 상가 매매 가격은 바로 반응이 오지만 임대료는 이전 임대 계약들이 종료되어야 오릅니다. 경매로 상가 물건을 살필 때는 이런 부분도 봐야 합니다.
유치권(⭐️)
공사업자가 완공 후 돈을 못받아서 행사하는 것이 유치권이라고 볼 수 있는데요. 이 유치권이 성립하기 위해서는 몇가지 요건을 만족해야 합니다.
유치권의 성립요건
- 타인의 물건이어야 한다.
- 직접점유, 간접점유를 불문하고 합법적인 점유여야 하며, 경매개시 전에 이뤄져야 한다.
- 직접 들어가서 사는게 직접 점유, 못들어가게 막는게 간접 점유
- 점유하고 있는 물건에 대한 채권(공사대금)이어야 한다.
- 채권의 변제기(공사를 했으면 공사대금을 받아야 할 시기)가 도래해야 한다.
- 점유시 유치권을 배제한다는 특약이 없어야 한다.
법원은 경매가 개시된 이후에도 유치권 신고를 접수하는데요. 이 유치권이 성립하는지는 봐주지 않습니다. 그러니 유치권 신고가 된 물건이라고 모두 거르지는 않아야겠죠? 채권자 입자에서는 유치권 신고가 들어오면 입찰이 부진해지니 ‘유치권 이거 성립 안하는 겁니다?’하고 이의를 제기할 수 있습니다. 그게 바로 유치권 배제 신청입니다. 법원은 신청이 들어오면 판결을 내려줘야겠죠? 유치권이 성립 여부를 확정해서 판결을 내려줍니다. 그것이 유치권 부존재 승소확정판결입니다.
여기까지가 경매지식이구요. 이걸로 어떻게 돈을 벌 수 있을까요? 우리는 유치권과 관련하여 3단계로 나눠볼 수 있습니다. 1단계는 유치권 신고단계, 2단계는 유치권 배제 신청단계, 3단계는 유치권 부존재 승소/패소확정판결 단계입니다. 1단계는 경쟁자가 없겠죠? 돈 냄새가 나는 단계입니다. 그러나 2단계, 3단계가 될수록 경쟁자가 늘어납니다. 잘 알아보고 허위 유치권이다 싶으면 얼른 들어가야합니다. 주로 채권자가 은행이다보니 은행이 유치권 배제 신청을 할 때가 있는데요. 넌지시 전화해서 대출을 문의했을 때 반응이 뜨뜨미지근하다면 깨끗이 포기하는 꿀팁도 있다고 하네요.
특수물건의 경우 대출이 잘 나오지 않지만, 또 이런 특수물건만을 대상으로 대출을 해주는 곳도 있다고 하네요. <경매를 위하여>같은 인터넷 사이트를 참조해보면 좋을것같습니다.
자녀도 경매에 참여할 수 있다
미성년자의 경우 본인이 직접 입찰은 못하고, 자녀와 부모가 함께 가서 부모가 대신 입찰해야 합니다. 기본적인 대리입찰 서류 외에 위임장, 부모 모두의 의사표시가 있는 ‘미성년자입찰참가동의서’, 주민등록등본, 법정대리인의 인감증명서를 함께 제출하면 참여할 수 있습니다.
농지
저자는 농지에 대해서 다른 책들의 저자보다 상세히 설명합니다. 농지를 낙찰받기 위해서는 농지취득자격증명(이하 농취증)이 필요합니다. 보통 흙으로 된 농지가 이에 해당하는데요. 부분적으로 콘크리트가 있다거나 폐잡석이 깔려있는 경우에는 농취증이 나오지 않는다고 합니다. 농취증이 나오지 않으면 낙찰 보증금을 날릴 수도 있으니 반드시 주의해야 합니다. 따라서 낙찰 다음날부터 받으려고 하면 이미 늦고요, 낙찰 당일에 농취증을 신청해야 여유있게 준비할 수 있습니다.
하지만 농취증 접수를 거부하는 공무원을 만날수도 있는데요. 이 때는 ’농지취득자격증명 거부처분 취소 판결‘사례를 찾아 보여주면 됩니다.
그런데 농지를 낙찰받았다고 해서 반드시 농취증이 필요한건 아닌가봅니다. 채권자들의 채권 회수를 위해서 낙찰자가 농취증이 반려되었다는 반려통지를 가져오면 낙찰 허가를 내어주도록 제도를 바꿨다고 하네요. 단, 반려통지를 받으려면 해당 토지가 농지가 아님을 증명하는 자료가 있어야 합니다. 예를 들어 농지에 건축물이 있다면 관에서 받은 건축물 대장이 증명자료가 될 수 있겠죠?
농취증 신청절차
먼저 최고가매수인증명서를 낙찰보증금영수증과 함께 발급받고(집행관실에서 받을 수 있어요.), 해당 지역의 시군구 읍면사무소로 가서 농취증을 신청합니다. 온라인(민원24)으로 신청해도 되는데요. 농지 면적이 1,000제곱미터 미만이라면 취득자 구분에 주말체험영농으로, 그 이상이면 신규영농으로 신청합니다. 취득 원인은 경락, 취득 목적은 주말체험영농이나 신규영농으로 합니다. 다른것은 그대로 입력하면 되지만, 농지구분은 어려울 수 있는데요. 내가 낙찰받은 농지가 어디에 해당하는 지 알기 위해서는 ‘토지이용계획’이라는 서류를 떼야 합니다. 이는 ‘토지이음’에서 주소를 검색하고 토지이용계획을 열람해보면 확인할 수 있습니다.
농취증이 필요 없는 가짜 농지
도시지역 내의 농지에 대한 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 농취증이 필요 없습니다. 다만, 도시지역(상업지역, 공업지역, 주거지역) 중 녹지지역 안의 농지에 대해서는 농취증이 필요하구요.
수익이 2배가 되는 NPL 투자
NPL(Non Performing Loan)
우리말로 부실채권이라고 불립니다. 대출 이자가 3개월 이상 연체된 부동산담보대출 채권을 말하는데요. 은행들은 우량은행으로 평가받기 위해 해당 은행이 위험자산 대비 얼마 만큼의 자기자본을 보유하고 있는지를 나타내는 자기자본비율을 일정하게 맞춰야 합니다. 위험자산이 많아지면 자기자본비율이 떨어지게 되니, 은행들은 부실채권을 빨리 처분하려고 하죠. 그래서 이 채권들이 NPL시장에 나오게 됩니다.
즉, 경매에 넘어간(갈) 근저당권이 NPL인데요. 이걸 매입한 뒤 경매가 종료된 후 배당을 받아 수익을 내는 구조입니다. NPL의 특장점은 이 근저당권에 질권(담보물을 현금화하여 우선변제 받을 수 있는 권리)을 설정하고, 이 질권이 자산으로 인정되어 최대 95%까지의 질권대출이 가능하다는 점입니다. 한편, 내가 NPL을 매입한 물건에 입찰을 할 수도 있는데요. 낙찰가가 특정 가격 이하로 떨어지지 않게 방어할 수도 있습니다. 즉, 물건의 시세 조사만 정확하게 한다면 손해볼 일이 없어지는 겁니다.
NPL의 유통구조
제1, 2금융권, 사금융권을 통해서 공급되는데요. 제1금융권의 NPL은 그냥 팔 수 없습니다. 반드시 중간에 ‘유동화전문회사’를 거치도록 하고 있는데요, 일반적으로 특수목적법인SPC이라고 부릅니다. SPC들은 은행의 NPL을 매입하여 자산관리회사AMC나 대부법인들에 판매하는데요, 이 때 개인은 AMC나 대부법인을 통해 은행권의 NPL 투자에 참여하는 기회를 얻을 수 있습니다.
한편, 제2금융권의 NPL은 SPC없이 이루어질 수 있지만 여전히 AMC나 대부법인만 살 수 있습니다. 마지막으로 사금융권의 NPL은 더 이상 사가는 법인이 없기 때문에 주로 개인과 거래하게 됩니다. 제1,2금융권에서는 개인이 론세일 방식으로 NPL을 매입할 수 없으나 사금융권에서는 론세일 방식의 거래도 이루어지죠.
NPL 사는 방법
- 론세일 방식: 채권을 산 사람에게 곧바로 권리가 양도됩니다.
- 채무인수, 사후정산 방식: 10%의 계약금을 걸고, 이후에 잔금을 지급하고 채권양도가 이루어지는 방식
개인투자자는 직접 채권을 매입하지 못해 대부법인을 통해 간접적으로 부실채권을 매입해야 합니다. 개인투자자는 대부법인이 소유한 근저당권에 대한 ‘근저당권부 질권’을 설정할 수 있습니다. 즉, 근저당권을 가진 대부업체에게 명목상 돈을 빌려준 후 그에 대한 담보로 애초 매입하고자 했던 근저당권에 대한 질권을 설정하는 것이죠. 여기에는 매입금의 1%정도가 수수료로 붙습니다.
예를 들면 내가 10억 원짜리 부실채권을 사오는 데 수수료 1%에 해당하는 1,000만 원을 내고 대부법인의 명의를 빌리는 것입니다.
한편, 대위변제를 통해서도 채권을 취득할 수 있는데요. 채무자에게 ’대위변제 승낙서‘를 받아 은행으로 가서 채무자의 채무를 변제해주는 것입니다. 이 때는 은행과 협의하여 채무액을 줄여주도록 협의하는게 필수입니다. 그래야 싸게살 수 있으니까요. 또, 채무자도 이익이 있어야 하므로 채무액의 1~2%에 해당하는 금액을 제공해주면 좋습니다. 여기에서도 중요한 점은 해당 물건의 정확한 시세겠죠? 참고로 은행들은 본사보다 지사가 소통과 거래가 원활합니다.
NPL 투자 시 주의할 점
근저당권 채권최고액보다 저렴하게 구입하는게 목적이 아니라, 물건의 가격을 정확히 파악하고 배당이 얼마될 지를 예상하여 그것보다 싸게 사는게 목적입니다. 많은 사람들이 이 사실을 잊고 채권 자체를 싸게 구입하는 데 집중하는데, 이러다가 낙찰가가 더 싸게 나올 경우 큰 손실을 입을 수 있습니다.
또, 론세일 방식이 아닌 채무인수, 사후정산 방식은 대부업체를 끼고 해야하기 때문에 중간에 사고가 터질 수 있고, 그에 대해 어떠한 법적 제도적 보호도 받을 수 없으니 저신용 대부업체의 경우 각별히 주의해야 합니다.
좋은 책과 나쁜 책은 없는 것 같습니다. 제가 읽어온 다섯 권의 부동산 경매 책은 저마다의 꿀팁을 담고 있었습니다. 부동산 경매 초보인 제 입장에서는 읽을 때마다 새롭고, 또 새로웠습니다. 특히 NPL에 관한 내용을 조금이라도 맛볼 수 있어서 좋았습니다.
경제 도서를 느리게 읽고 리뷰합니다.