20대부터 시작하는 부동산 공부 리뷰

<평범한 월급쟁이가 1,000만 원으로 50억 자산을 일궈낸 소액 투자 생존법>과 같은 카피를 볼 때마다 속이 뒤집어집니다. 대체 저는 남들이 돈 벌 때 뭘 한걸까요. 남들이 20대부터 부동산 공부를 시작할 때 저는 쥐꼬리만한 월급을 모으지도 못하고 펑펑 쓰기만 했습니다. 이제부터라도 달라지겠다고 마음 먹은 게 중요한 거겠죠? 라고 오늘도 정신승리를 합니다. 오늘 느리게 읽어볼 책은 <20대부터 시작하는 부동산 공부>입니다.

 

아파트 투자 공부를 위한 개념 정리

개인 재무제표 관리

투자에 앞서 자신의 재무제표 관리는 선택이 아니라 필수인데요. 개인 재무제표의 종류는 3가지가 있습니다. 바로 가계부에 해당하는 손익 계산서, 자산 가치(현재)-자본(투입 금액)-부채의 변동을 나타내는 재무 상태표, 노동 수입-현금 흐름(노동 수익을 제외한 수익)-(노동 수입 대비 현금 흐름의)비율의 변동을 파악하는 현금 흐름표입니다. 재무제표를 꾸준히 업데이트하여 자신의 재무상태를 정확히 파악하는 것이야말로 투자의 첫걸음입니다.

아파트 투자 공부 방향

아파트 투자를 공부하는 방향은 크게 보면 다음과 같습니다.

시장 흐름 분석 → 지역 분석 → 부동산 투자 방향 결정

부동산 시장의 흐름을 분석한다는 것은 지금 부동산 시장에 가장 영향력을 주는 본질을 찾아내는 것을 의미합니다. 아파트 투자의 본질은 가격이겠죠? 가격은 수요와 공급에 의해 결정되구요. 무엇이 아파트의 수요와 공급에 영향을 주는가, 그것을 분석하는 것이 시장 흐름 분석입니다.

그 다음 스텝이 지역 분석입니다. 공급량, 미분양 세대수, 인구수, 지역의 대장 아파트 추세, 가격의 고평가와 저평가 여부, 주변 아파트와의 갭 메우기 여부, 인기 평형, 교통과 일자리 호재 등을 통해 내 자본금 안에서 가장 수익률 좋은 투자 대상의 아파트를 선정하는 것이 바로 지역 분석입니다.

부동산 투자 방향은 크게 구분해서, 싸게 매수하여 비싸게 매도하는 시세차익형, 안정적인 현금흐름을 만들어내는 월세수익형, 그리고 꼬마빌딩같은 하이브리드형 투자가 있습니다. 이 중 월세수익형은 두루 두루 살펴봐야 할 것이 많으므로 난이도가 높은 투자 방향입니다. 따라서 포이는 시세차익형 투자를 통해 자산을 증식하고 일부를 현금화하여 월세수익형 투자로 방향을 잡을 것을 추천하고 있습니다.

 

아파트 투자 사이클 이해하기

부동산 투자는 다음의 3단계로 이루어집니다.

1. 부동산 시장 흐름 파악
2. 상승 흐름 지속성 파악
3. 지역 분석을 통한 저평가 지역 탐색

현재 부동산 시장이 상승 흐름일 때, 그리고 이 상승 흐름이 2년 이상 이어질 때, 지역 분석을 통해서 저평가 지역을 탐색해서 좋은 물건을 건져야 하는거죠.

기본 이론 및 핵심 용어 설명

흐름

부동산에 있어서 흐름이란 지속성을 의미합니다. 지속성의 기준은 최소 4년으로 잡고 있기 때문에, 4년 이상의 상승세를 보인다면 상승 흐름이라고 말합니다. 이 흐름을 만들어낼 수 있는 것은 바로 거래량인데요. 적어도 50만 명 이상 거주하는 지역이어야 부동산 시장의 흐름을 만들어 낼 수 있습니다. 반대로 말하면, 인구수가 50만이 안 되는 지역은 흐름 파악이 어렵기 때문에 투자처에서 제외할 것을 권하고 있습니다.

객관적인 지표 – 공급(순공급=공급 물량-멸실 물량)

공급은 부동산 흐름을 파악할 수 있는 객관적인 지표입니다. 보통 건설사들은 분양을 완판하거나 분양가 자체를 높여서 이익을 남깁니다. 그러나 입주 시점은 분양으로부터 2~3년 이후이기 때문에 가격 흐름이 바로 반영되지 않는 문제가 생기는 것입니다. 이러한 시간적 차이로 수요와 공급에 필연적으로 불균형이 생기기 때문에 아파트 시장에서는 상승과 하락 흐름이 만들어질 수 밖에 없습니다.

미분양

미분양이 많다는 것은 수요에 비해 공급이 많은 상태입니다. 아파트 시장에 적정 수준 이상의 지속적인 과공급이 이루어질 때 미분양이 발생하는데요. 특별히 ‘준공 후 미분양’의 경우 악성 미분양이라고 말할 수 있습니다. 따라서 우리는 적정 미분양 수치에 대해서 잘 알고 있어야 합니다. 적정 미분양 수치는 다음과 같은 공식으로 구할 수 있습니다.

적정 미분양 수치 = 인구수 * 0.1%

그러나 미분양 수치가 적정 이상이더라도 앞으로 분양 물량이 급격히 줄어든다면 좋은 투자 타이밍이 될 수 있으므로, 미분양 수치는 매월 체크하는 습관을 가져야겠습니다.

전세가율 = (전세가/매매가)*100

전세가율은 전세가와 매매가에 의해 결정됩니다. 그리고 전세가와 매매가에 영향을 주는 주요 요인은 다음과 같습니다.

• 공급 물량
• 전세자금대출
• 금리
• 정부 정책

부동산 사이클의 기본 이해

상승 흐름 초반: 바닥을 잡을 수 있는 투자의 적기

상승 흐름의 초반은 하락 흐름의 후반 이후에 찾아옵니다. 하락 흐름의 후반은 매매 수요가 적고 전세 수요가 많은 상태로 매매가는 점점 떨어지는 반면 전세가는 점점 상승하는 시기입니다. 전세값이 상승하다보면 실거주자 입장에서 이사보다는 주택을 매수하게 됩니다. 전세 수요가 점차 매매 수요로 넘어가는 시점이죠. 전세값이 매매가를 밀어 올리며 초반 상승 흐름을 만들어냅니다. 이 때 전세값이 오르는 이유가 중요합니다. 오랜 하락 기간 동안 건설사의 분양이 멈췄고, 이후 시간이 흐르며 시장에 공급 물량이 부족해졌기 때문이죠. 즉, 상승 흐름의 본질은 공급 부족입니다. 이 시기의 특징은 매매 수요로 인한 ‘미분양 감소’와 only 실수요자들이 만들어내는 ‘하방경직성’입니다. 한편 수도권을 기준으로 전세가율이 60% 정도를 나타낼 때 전세 거주자들이 매매 수요로 이동하는 경향이 있다고 합니다.

상승 흐름 중반: 청약 열풍의 시작

실수요에 투자수요가 합쳐져 매수 수요가 늘어나기 시작합니다. 이 때 매매가는 전세가보다 가파르게 상승하는데, 그 이유는 전세가는 실수요만 존재하는데 반해 매매가는 실수요와 투자수요가 함께 있기 때문입니다. 이 때의 특징은 공급의 확대입니다. 돈이 되기 시작하니까 건설사들이 경쟁하듯 분양을 하기 시작합니다. 그리고 이는 필연적으로 3~6년 뒤 과공급으로 인한 하락 흐름의 전환으로 이어지게 됩니다. 한편, 분양으로 인해 신축 아파트에 대한 인기가 높아짐에 따라 재건축·재개발의 인기도 덩달아 올라가는데요. 신축 아파트로 재탄생할 수 있기 때문입니다.

상승 흐름 후반: 잦은 정부 규제 발표

상승기 중반에 시작된 분양 아파트들이 공급을 시작하면, 이 입주 시점에 맞춰 부동산 시장에 전세 물건이 쏟아져 나옵니다. 따라서 전세가가 하락하기 시작합니다. 후반으로 갈수록 입주 물량은 많아지는데 전세 매물은 소진되지 못하며 전세가는 계속 떨어지게 됩니다. 이것은 일시적인 하락이 아니라 하락 흐름의 전환이라는 것이 중요한 포인트입니다.

하락 흐름 초반: 공급의 누적

상승기 중반에 분양된 아파트들의 입주 시점 도래에 따라 공급이 누적되며 이를 시장에서 소화가 불가능, 곧이어 매매가격 하락이 일어납니다. 포인트는 매매가격의 하락이 공급의 누적이지, 공급의 일시적인 확대가 아닙니다. 분양 물량은 줄었어도 계속해서 분양은 진행됩니다. 공급은 갑자기 줄어들지 않고 일정 기간 계속됩니다. 따라서 미분양이 늘어나고, 적정 수준 이상으로 미분양이 증가하면 완전히 하락 흐름으로 전환합니다. 미분양 증가가 하락 흐름 전환 판단에 중요한 지표가 되는 이유입니다.

앞서 하락 흐름의 전환을 만들어 내는 주요 원인을 공급의 누적이라고 이야기했죠. 포이는 이 과공급의 기준으로 부동산 앱의 적정 수요량보다 1.5배 많을 때를 제시하고 있습니다. 적정 수요량은 어떻게 계산할까요? 해당 시도 인구수의 0.5% 정도로 계산하는게 일반적입니다. 여기서 포이가 강조하는 것은 몇 배로 많이 공급하느냐가 아니라, 적정 이상 수준으로 얼마나 오랫동안 공급할 수 있느냐는 점입니다. 이는 3가지 측면에서 살펴볼 수 있는데요.

1. 미분양 물량이 증가하고 있는가?
2. 청약 경쟁률이 하락하고 있는가?
3. 미분양 발생 이후 적정 수준의 공급이 지속되고 있는가?

이러한 신호들이 곳곳에서 나온다면 적정 이상의 공급이 이루어지고 있다고 볼 수 있습니다.

하락 흐름 중반: 매수 심리 소멸과 전세 거주 선호

분양이 이루어지지 않으며 매수 심리가 소멸합니다. 전세 거주를 선호함에 따라 전세가율이 상승하는 경향을 보입니다.

하락 흐름 후반: 이것이 사이클이었던가, 그렇다면 다시 한번!

전세 거주 선호에 따라 전세가와 전세가율이 상승합니다. 하락 흐름에 접어들며 뜸해진 공급을 실수요가 앞지르며 매매가격이 슬금슬금 고개를 듭니다. 이 시기에는 많은 사람이 ‘물려있기’ 때문에 공포, 하락심리가 지배적입니다. 그러나 앞서 살펴본 대로 상승 흐름 초반이 투자의 적기 이므로 하락 흐름 후반부터 꾸준히 시장에 관심을 가져야 합니다.

부동산 시장의 역사를 통한 미래 전망

경제 위기는 상승과 하락 흐름의 결정적인 원인은 아닙니다만, 위기의 강도에 따라 조정 기간을 결정합니다. 그렇다면 결정적인 원인은 무엇일까요? 바로 공급입니다. 지금까지 정부는 ‘신도시’를 통해서 아파트를 공급해왔습니다. 그리고 이러한 신도시 공급이 부동산 시장을 하락 흐름으로 전환시켜 왔습니다. 그 이유는 대단위의 누적 공급이 가능하기 때문입니다. 오직 신도시만이 장기간 적정 이상의 공급을 만들어 낼 수 있습니다.

3기 신도시의 사전 청약은 아파트 시장에 어떤 효과가 있을까요? 3기 신도시 전체 물량은 30만호 입니다. 그런데 만약 청약이 시작되고 경쟁률이 5배라면 적어도 150만 세대가 전세 수요로 묶일 수 있습니다. 지금같이 계약갱신청구권으로 시장에 유통되는 전세 물량이 절반 수준으로 감소한 상태에서 전셋값 상승에 불을 지피는 효과가 나타나지 않을까요? 또 생각해 볼 점은 전세자금대출인데요. 전셋값 상승 원인의 본질은 수요 증가, 공급 부족이지만, 이 상승을 더 가파르게 하는 것이 전세자금대출이 될 수 있습니다. 저금리를 활용해서 고액의 전세 거주가 가능해지기 때문에 전셋값에 거품을 끼게 만들기 때문입니다. 반대로 금리가 인상되거나 전세자금대출의 방법이 원리금 균등 상환으로 바뀐다면 전셋값을 떨어뜨리는 작용을 할 수도 있겠지요.

재개발·재건축 이해하기

아파트를 재건축한다고 생각해봅시다. 건설사는 조합원들에게 새 아파트를 한 채씩 먼저 나눠줘야 합니다(A). 그리고 일반분양을 통해 수익을 얻겠죠.(B) 이 때 A와 B의 합이 재건축에 들어가는 총비용(C)보다 많아야 사업성이 있을 것입니다. 따라서 일반 분양가(B)가 상승해야 재건축 사업이 가능합니다. 그리고 이 일반 분양가(B)는 사업 대상지 주변 신축 아파트들과 영향을 주고 받겠죠.

한편 재건축·재개발은 멸실을 동반하기 때문에, 대량의 재건축을 진행하기 위해서는 반드시 그만큼 공급이 많은 시기에 진행해야 합니다. 그래야 멸실로 인한 공급 부족이 부동산 시장을 폭등으로 이어지는 것을 완화할 수 있기 때문입니다.

안정적인 투자를 위한 미래 전망

주택 시장의 매매 가능 유통 물량에 영향을 주는 중요한 요인이 있는데, 바로 등록임대주택 제도 폐지와 증여 주택 증가입니다. 민간임대주택사업자의 경우 4년 또는 8년간 의무 보유 및 임대 의무 기간을 두기 때문에 매매 거래를 할 수 없습니다. 그런데 정부에서 이 제도를 2020년에 사실상 폐지했는데요. 통계 상(4년 매물보다 8년 매물이 더 많습니다.) 6.4년 후 매매가 가능한 물량으로 전환된다고 볼 수 있습니다. 따라서 4년 물건의 경우 빠르면 2023년부터 거래가 가능해지기 때문에 2024년에서 2026년까지 아파트 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 단순히 매매가 가능할 뿐 순공급이 늘어나지는 않으므로 매매가의 조정국면에 들어가는 것이지 하락 흐름의 전환으로 이어지지는 않을 것 같습니다.

눈여겨 볼 부분은 등록임대사업자 거래 가능 물량이 늘어나는 시점에 순공급량이 늘어나면 촉매 역할을 할 수 있기 때문에 이 부분을 유의해서 살펴봐야 합니다.

증여받은 주택은 5년 이내에 매도할 경우 ‘취득가액 이월과세’가 되기 때문에 많은 양도 소득세를 내야 합니다. 취득가액 이월과세를 쉽게 예를 들어 설명해보겠습니다. 부모가 3억에 매수하고, 그 이후 10억으로 오른 집을 자식에게 증여했다고 가정해보겠습니다. 그 후 2년 보유 뒤 15억으로 오른 집을 매도하게 될 경우 양도차익이 5억이 아닌 12억이 됩니다. 부모의 취득가액인 3억이 이월되었기 때문입니다. 양도차익을 5억으로 인정받으려면 수증자가 그 주택을 5년 이상 보유해야 합니다. 또, 만약 그 부모가 다주택자였다면 이 또한 이월과세가 적용되어 5년 이내 매도 시 양도세 중과 대상이 됩니다. 한마디로 증여받은 물건은 5년 내 시장에 매물로 나오기 어렵다는 이야기죠.

보유세, 양도소득세 중과가 심해지면서 2018년도부터 증여되는 주택의 물량이 급격히 늘어났습니다. 등록임대주택과 같은 원리로, 이렇게 증여받은 아파트의 유통 물량은 2023년부터 증가할 것이며 2025년도에 정점을 찍게 될 것입니다.

금리 인상과 부동산 가격의 상관관계

유동성 확대가 아파트 가격 변동의 기울기를 가파르게 만들 수는 있습니다. 그러나 금리가 부동산의 가격을 결정하는 본질은 아니기에 상승 흐름으로의 전환을 끌어내지는 못합니다. 예를 들어 누적 공급 상태, 혹은 공급 확대 시점에서 금리 인상이 겹친다면 하락 폭이 더 커질 수 있겠지요. 이는 저금리 기조에서 특별히 더 유의해야 하는데요. 같은 0.5%라고 하더라도 0.5%에서 1%는 2배(200%)가 상승하는 셈이지만, 5%에서 5.5% 0.1배(10%)이기 때문입니다. 한편, 금리 인상은 가계의 전세자금대출 부담을 가중시키며 전세가격을 떨어뜨릴 수도 있습니다.

 

부동산 시장에 대한 인사이트 키우는 법

전세가격에 대한 이해

전세자금대출의 역사

전세가격은 2010년부터 급등하기 시작했습니다. 당시 이명박 정부는 전셋값이 서민이 감당할 수 없는 지경에 이르렀다고 판단, 전세자금대출 확대 정책을 펼칩니다. 그러나 전세자금대출이 확대되면서 아이러니하게 전세가격 증가에 커다란 영향을 주게 됩니다.

전세자금대출이 2008년에서 2019년까지 10배 증가하는 동안 주택담보대출은 약 3배밖에 증가하지 않았습니다. 주담대는 LTV·DSR 등의 규제가 걸려있기 때문에 규제가 없는 전세자금대출로 유동성이 흘러 들어왔기 때문입니다. 아파트 시장으로 유동성이 계속 흘러 들어오자 전세가격에 거품이 끼며 실거주 가치를 넘어서기 시작했습니다.

앞에서 다룬 것 처럼 전세가가 매매가 근처로 오게 되면, 전세수요가 매매수요로 전환되고, 이는 곧 상승 흐름으로 이어지기 때문에 전세가 상승은 아파트 시장의 중요한 지표라고 볼 수 있습니다.

계약갱신청구권과 민간택지 분양가 상한제

• 계약갱신청구권은 2020년 8월부터 시행된 제도입니다. 기존 전세 계약 보장 기간을 2년에서 4년으로 확대한 것인데요. 단순히 산술적으로 판단했을 때 계약 연장으로 50%가량의 전세 매물이 없어진다고 볼 수 있습니다. 그러나 계약갱신으로 전세 수요도 절반으로 감소하므로 문제가 없을 것 같아 보이지만 신규 수요는 줄어들지 않고 그대로기 때문에 결국엔 수급 불균형을 야기하게 됩니다.
• 민간택지 분양가 상한제는 저렴한 분양가를 제공할 수 있다는 장점이 있습니다. 공급이 충분히 이루어진다면 장점을 잘 살릴 수 있겠지만, 공급이 부족한 상태라면 청약 경쟁률을 높여 전세 대기자를 양성하며, 기다리지 못한 수요자들은 주변 매수세로 전환, 결국 주변 시세가 상승하게 되는 단점이 있습니다.

전세가격 안정화를 위한 시그널

전세가격은 전세가율이 48~50% 정도일 때 안정되었다고 봅니다. 공급이 적절할 때, 전세자금대출이 축소될 때, 정부의 정책이 변할 때를 시그널로 볼 수 있습니다.

※ 전세자금대출 잔액은 한국은행>금융안정>금융경제동향에서 확인하실 수 있습니다.

전세자금대출이 부동산 시장에 미치는 영향

1. 서민 주거 환경 개선
2. 매매가격 상승
3. 재건축·재개발 사업성 유지
   – 아파트 가격이 상승하여 사업성을 만족한 채 시작하더라도 부동산 경기가 꺾여 매매가가 하락하면 사업성 하락으로 중단
   – 전세자금대출은 매매가의 하방경직성을 높은 수준으로 유지
   – 전세가도 꾸준히 상승하여 매매가를 밀어올림

공급에 대한 올바른 관점

노후 주택 증가

통계상 40년 이상의 노후 아파트는 2018년~2027년까지 매년 수도권 기준 평균 4만 호씩, 2028~2031년까지는 매년 7만호 씩, 2032년 이후에는 평균 13만 호씩 증가할 예정입니다. 그러나 재생사업은 이 속도를 맞추지 못하는 상황입니다. 따라서 언제든 재생사업에 대한 압력이 커지게된다면 대량 멸실은 필연적인 결과가 되겠죠. 3기 신도시 등 앞으로 공급 대책이 있더라도 이 대량 멸실 시점과 맞물린다면 공급 효과가 상당히 줄어들 것으로 보입니다.

아파트 증여 주택 문제

증여 건수 증가는 주택 시장이 심각한 상태에 처했음을 의미합니다. 증여 건수가 증가하는 이유는 다음과 같습니다.

1. 다주택자의 종합부동산세율 상승
2. 공시가격 상승
3. 양도세 중과

한 마디로 보유한 주택을 그냥 매도하기엔 세금이 너무 많아 팔지 못하니 차선책으로 증여를 선택하는 것입니다. 정부는 다주택자 종합부동산세 중과로 시장에 유통 매물이 풀리길 바랐지만, 오히려 자식들에게 증여되면서 시장에 거래 가능한 매물들이 사라지게 됐습니다.

수도권 주택 공급의 부족 사태

수도권 공급 예정 물량은 2021년 이후 적정 수준 이하로 급격히 줄어들기 시작합니다. 시간이 흐를수록 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력은 커질 겁니다.

3기 신도시 입주 시점

2기 신도시의 경우 지구 지정부터 분양까지 평균 81개월이 걸렸습니다. 정부는 3기 신도시의 기간은 평균 24개월로 당긴다고 발표했는데요. 분양과 건설 기간이 계획대로 된다면, 2025년이 되어야 3기 신도시가 공급 물량에 잡힌다는 말입니다.

2025년은 등록임대주택 제도 폐지, 증여 주택으로 인한 급격한 유통 물량 증가 시점이기도 합니다. 3기 신도시 입주가 순공급을 증가시키고, 유통 물량이 촉매역할을 하게 되면 이 시점은 아파트 시장의 변곡점이 될 것입니다. 그리고 또 이 시기에 눈여겨 봐야 할 요인이 멸실량의 정도인데요. 재건축, 재개발, 리모델링에서 나오는 멸실량이 얼마냐에 따라 시장의 흐름에 결정될 것으로 보입니다.

3기 신도시 입주 물량과 문제점

3기 신도시의 입주 물량은 대략 30만호입니다. 그러나 3기 신도시는 서울 수요를 분산시키기는 어려워 보입니다. 그 이유는 전체 물량의 50%를 임대주택으로 공급하고, 나머지 50%의 절반을 지역우선공급제 지역주민에게 공급하기 때문입니다.

청약 경쟁률을 올바로 보는 관점

청약 경쟁률이 높아진다는 것은 미분양 발생 가능성이 없어지는 것입니다. 또, 시장의 대기 매수 수요를 파악할 수 있기도 하지요. 이럴 때 포이는, 높은 청약 경쟁률을 뚫고 당첨되는 것 보다는 주변 아파트를 매수하는 것이 수익을 낼 가능성이 크다고 이야기합니다.

분양권 투자에 대하여

분양권 투자는 계약금 지불 후 3년 이후 가격을 예측해야 여러 채 투자가 가능합니다.  시장을 예측한다는 것은 굉장히 어려운 투자라고 볼 수 있습니다. 따라서 분양권 투자의 가장 좋은 타이밍은 상승 흐름 초반이라고 볼 수 있습니다.

유동성 vs 주택 공급

M2 통화량은 2009년 금융위기 이후에도 지속적으로 가파르게 증가했으나, 서울 아파트 매매가격지수는 2009년 금융 위기 이후 약 4년간 하락세를 보였습니다. 따라서 부동산 시장의 상승과 하락의 흐름을 만들어내는 본질은 공급이며, 유동성은 그 촉매라고 포이는 반복해서 주장합니다.

대출과 부동산 규제 정책 간단히 살펴보기

대출 규제 해석 방법

대출 규제는 주택 시장에 어떤 영향을 미칠지 예측할 수 있는 간단한 방법이 있습니다. 먼저 현재 아파트 매수 수요층을 확인하고, 그 수요층에게 영향을 줄 만한 대출 규제인지 확인하는 방법입니다. 만약에 실제 수요층은 무주택자들인데, 다주택자들에게 영향을 주는 규제 방안이 나왔다면, 이 규제는 시장의 흐름에 영향을 주지 못할 뿐더러 오히려 상승세를 과열시킬 것입니다.

신용대출

신용대출은 문제일까요? 아닙니다. 신용대출은 개인의 신용을 보고 대출의 총량을 은행에서 결정합니다. 신용이 낮은 사람은 애초에 이용할 수 없는 제도입니다. 따라서 주택담보대출과 위험성이 똑같지는 않다고 볼 수 있습니다.

주택담보대출 증가의 의미

상승장 중후반이 되면 입주 물량이 점점 늘어나게 됩니다. 이때 분양 시 중도금 대출을 받고, 입주 시 잔금 대출을 받으면서 주택담보대출이 급격하게 늘어나는데요. 부동산 시장에서 상승 흐름이 오래 지속될수록 주택담보대출의 총량도 함께 증가하여 최대치를 갱신하는 것은 매우 당연한 일이라고 볼 수 있습니다. 그리고 이러한 공급의 증가는 하락 흐름을 야기하기 때문에 역사적으로 주택담보대출이 하락 흐름 전에 항상 고점을 찍었습니다.

정부는 매번 가계 부채의 위험성을 말하면서도 아이러니하게도 주택 가격을 잡으려고 합니다. 앞뒤가 맞지 않죠. 주택 시장을 잡기 위해선 공급을 많이 해야 하는데, 공급을 많이 하면 가계 부채는 증가하기 때문입니다. 따라서, 상승기에는 필연적으로 분양 및 입주 물량이 늘어나므로 분양권 중도금 대출과 입주 시 잔금 대출로 가계 대출이 증가하게 되는 것입니다. 이를 안정시키기 위해 LTV, DTI, DSR 등으로 대출 규제를 하는 것이구요.

한눈에 살펴보는 정부 규제 및 정책

규제 대응 방법

시장이 과열될수록 정책 및 규제 발표는 더 잦아집니다. 새로운 정책과 규제가 나왔을 때 우리는 다음의 행동을 취해야 합니다.

1. 포트폴리오 조정
   정책과 규제에 맞춰 내 포트폴리오를 조정해야 합니다. (예: 법인 종합부동산세 중과)
2. 규제가 시장의 방향성을 바꾸는지 파악
   본질에 영향을 줄 수 있는지 따져봐야 합니다. 공급 “예정”과 같은 것은 어림도 없구요. 확정 공급이더라도 2~3년 뒤의 공급은 현재의 방향성엔 영향을 주지 못합니다.
3. 시장 분위기 파악
   내 예상과 실제 시장의 움직임이 함께 가는지 확인해야 합니다.

부동산 세금 정책 정리하기

1. 취득세 중과가 시장에 미치는 영향
   2020년 여름부터 조정대상지역 개인 2주택 취득 시 8%, 개인 3주택 이상과 법인에는 12%라는 어마어마한 취득세 중과세율이 적용됐습니다. 이는 다주택자가 주택을 추가로 늘리기 어렵게 만든 정책인데요. 여전히 매수 수요를 억제하기 힘들었습니다. 이유는 바로 주 매수 수요가 다주택자가 아니었기 때문입니다. 무주택자와 1주택 갈아타기 수요가 주를 이루는 상태에서 다주택자들 대상의 규제는 근본적인 방법이 아닌 일시적인 대응책일 뿐입니다.
2. 양도소득세 중과로 인한 증여 건수 증가
   보유세가 높아진 상황에서, 양도소득세도 중과하는 바람에 다주택자들은 보유할 수도 매수할 수도 없는 상황이 되어버렸습니다. 그러자 오갈 데 없는 매물들은 “증여”의 형태로 묶이게 되었습니다.
3. 공시가격 현실화로 인한 보유세 증가
   보유세 과세는 공시가격으로 이루어지기 때문에 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리는 정책이 현실화되면 과세표준이 오르면서 보유세가 증가할 수 밖에 없습니다. 특히 다주택자의 경우 중과세율로 최대 6%까지 보유세 과세가 이루어지는 만큼, 세 부담이 늘어납니다. 즉, 공시가격 현실화는 다주택자들의 매도를 유도하는 정책입니다. 다음의 조건이 충족되면 다주택자들의 매도를 잘 유도할 수 있습니다.
   – 상승에 대한 기대감 감소
   – 전월세 시장 안정화(전월세 공급의 대부분을 다주택자들이 담당)
   – 퇴로의 존재
   – 고가 주택일수록 공시가격 현실화 비율 제고, 1주택이더라도 고가 주택 종합부동산세 세율 제고
   4가지 방법 모두 공급이 늘면 해결될 문제들입니다. 결국 보유세가 증가되더라도 시장에 효과가 나타나려면 공급이 늘어야 합니다.

부동산 규제 대책 정리하기

1. 민간등록임대주택사업자
   이들에게 세금 혜택을 주면 등록임대주택사업자가 늘어나고, 매매가능한 주택이 줄어들며, 매매가격이 올라갑니다. 반대로 등록임대주택사업자를 폐지하면 시중에 전월세 물건이 줄어들고, 전월세가격이 상승하게 됩니다. 결국 절대적인 공급량이 늘어나야 시장을 안정시킬 수 있습니다. 이같이 공급량이 크게 늘어난 상황에서 등록임대주택사업자 혜택을 준다면 시장의 안정화가 빠르게 이뤄질 것입니다.
2. 계약갱신청구권과 전월세 상한제
   임대차 기간이 계약 갱신에 따라 2년 추가될 수 있어 최대 4년까지 전월세 거주가 가능해졌습니다. 또, 전월세 상한제로 5% 이상 전월세를 올릴 수 없게 되었죠. 그러나 이로 인해 시중에 전세 유통 물량이 절반으로 줄어들었고, 상승 흐름 전망에 따라 4년간 상승할 가격이 미리 반영되면서 전셋값이 급등하게 되었습니다.
3. 주택담보대출 규제로 인한 부동산 시장 상승
   2019년 12·16 부동산 대책에서 발표한 ’15억 이상 아파트 매입 시 주택담보대출 전면 금지’라는 규제는 풍선의 한쪽을 누르는 효과를 불러 왔습니다. 즉, 15억 이하 아파트로 유동성이 모두 쏠리며 9억 아파트가 15억이 되는 결과를 가져와 버렸습니다. 우수한 입지의 아파트와 이보다 입지가 좋지 않은 아파트의 가격이 비슷해지자, 15억으로 집값이 오른 사람은 해당 아파트를 매도하고 본인의 목돈을 보태 입지가 좋은 대출 금지 고가 아파트를 매수하게 되었습니다. 그러면 자연스레 고가 아파트로 유동성이 쏠리면서 아파트 가격은 20억을 향해 나아갑니다. 결국, 유동성이 줄어들지 않기 때문에 순서의 차이일 뿐 전체 아파트 가격이 모두 상승하게 됩니다.
4. 규제지역 확대
   마찬가지로 풍선효과가 나타납니다. 이것을 막는 방법은 전국을 규제 지역으로 묶는것입니다.

결론적으로, 부동산 시장이란 규제로 가격을 잡을 수 있는 구조가 아닙니다. 본질인 공급이 충분히 누적되기 전까진 상승 흐름을 꺾는 건 불가능합니다. 부동산 공부는 본질에 확신을 가지는 과정이라고 볼 수 있겠네요.

공급에 관한 정부 정책 분석법

1. 공급 물량 시나리오 작성
   정부 정책이 발표되면 어느 지역, 어느 기간에 공급할 예정인지 꼼꼼히 확인합니다.
2. 시나리오 구체화
   정부 발표, 기사를 확인하며 구체화 시점을 파악합니다. 발표 내용이 입주 기준인지, 분양 기준인지 명확하게 분석해야 합니다.

경제와 부동산의 관계

저금리가 부동산 시장에 미치는 영향

1. 이자 비용의 급격한 감소, 대출 총량의 증가: 전세자금대출의 경우 규제가 없고 최대 5억까지 대출이 가능하므로 유동성의 무차별적 유입을 야기합니다.
2. 과거보다 주택을 매매하여 실거주하는 데 드는 비용이 상당량 감소하여 전세로 갈아탈 수요가 감소, 그 결과 매매가와 전세가의 갭이 줄어들지 않는 현상이 발생하여 소액으로 갭투자 하기 어려운 시기가 이어집니다.

2009년 금융 위기와 2020년 코로나 비교

• 2009년 세계 금융 위기
  아파트 시장이 하락 흐름으로 전환됐습니다. 그 이유는 2007년 중후반부터 수도권 아파트 시장의 미분양이 급격히 증가했으며, 이와 함께 2005년부터 2008년까지 이어진 급격한 금리 상승이 촉매로 작용하였기 때문입니다.
• 2020년 코로나19
  아파트 시장이 상승 흐름을 유지했습니다. 당시 공급이 굉장히 줄고 있는데다, 미분양이 최저점을 기록하고 있던 터였기 때문입니다.

중요 지표에 대한 추가 설명

미분양 수치와 인허가 실적

단순히 미분양 수치가 높으면 공급 과잉이라고 판단할 수 있습니다. 그런데 얼마나 높아야 과공급이고, 시장에 하락 흐름을 가져올 수 있을까요? 수도권 같은 경우 의미 있는 미분양 수치, 즉 미분양 한계 수치를 2만 호로 잡고 있습니다. 이 수치 안에서 일시적으로 미분양이 급등하더라도, 그 이후에 공급이 계속해서 이루어지지 않는다면 그 미분양은 해소가 될 수 있습니다. 그리고 공급이 지속된다고 하더라도 한계 수치 이하에서 이루어진다면 부동산 흐름의 변곡점을 만들기 어렵습니다.

반대로, 미분양 한계 수치 이상에서 미분양 수치가 줄어든다고 하더라도 마찬가지겠죠? 그렇다면 좋은 매수타이밍은 언제일까요? 미분양 한계 수치 이하에서 지속적으로 공급이 줄어들 때, 그 때가 바로 좋은 매수 타이밍이라고 볼 수 있습니다.

인허가 실적은 주택 시장의 미래 공급을 가장 빨리 확인할 수 있는 지표입니다. 하지만 서울과 수도권은 조금 다르게 해석해야 합니다.

• 서울
  택지가 없기 때문에 대부분의 공급은 재건축·재개발로 이루어집니다. 사업 특성상 인허가 이후 공급으로 이어지는 데 5년 이상 시간이 소요되며, 대부분이 멸실을 동반하기 때문에 공급이 축소될 수 있음을 유의해야 합니다.
• 수도권
  택지를 통한 공급이 많아서 인허가 후 3~4년이면 공급으로 이어집니다.

그밖에 알아두면 좋을 투자 요인

1. 부동산 투자에서 ‘호재’의 의미
   투자의 제1원칙은 상승 흐름에 하는 것입니다. 호재가 투자 선택의 1순위가 되어서는 안됩니다.
2. ‘광역교통 2030’으로 보는 미래 교통 지형
   서울 접근성을 획기적으로 증대시켜 서울 수요를 수도권으로 분산시켜 국토 균형 발전을 꾀하는 것이 목적입니다.
3. 일산·광명 테크노밸리가 끼칠 파급력
   판교 테크노밸리의 성공 이후 초미의 관심사
4. KTX가 정차하면 가격이 모두 오를까?
   KTX 역사 중 ‘복합환승센터’ 역할을 하는 곳만 개발 호재와 함께 집값 상승이 가능합니다. 단순히 여러 노선을 환승하는 역할을 넘어, 교통, 상업, 일자리, 주거 역할을 모두 수행하는 복합적인 개발 계획이기 때문입니다.

 

미래의 부동산 시장 내다보기

수요 변화의 흐름을 잡는 법

• 무주택 실거주자들의 수요로 만든 가격은 투자자들이 만든 가격보다 훨씬 단단합니다.
• 아파트 시장에서는 인구수 지표 만큼 세대수 지표도 중요합니다. 인구는 줄고있지만 세대수는 단기적으로는 계속해서 늘어나고 있기 때문입니다. 늘어나는 이유는 1인가구, 이혼율, 외국인 가구의 증가때문인데요. 통계상 지속적으로 증가하다가 2040~2043년 즈음부터 줄어들게 됩니다. 따라서 이 시점부터 5년 앞선 2035년에는 서울, 경기도 핵심지, 지방 핵심지로 갈아타야 합니다.

 

부록1. 꾸준한 가치 상승이 기대되는 수도권 입지

아파트라는 재화의 근본 목적은 거주입니다. 거주 만족도가 떨어짐에도 불구하고 서울이라는 이유로 비싸다면, 차라리 경기도 대단지 밀집 지역을 택하는 사람도 있습니다. 그러니 인서울을 너무 고집할 필요는 없습니다.

고양 일산 신도시

일산은 서울 3대 업무 중심지(강남, 광화문, 여의도) 중 하나인 광화문으로의 출퇴근이 꽤 편한 편입니다. 따라서 강남, 여의도로의 출퇴근만 개선된다면 앞으로 교통과 일자리에 대한 단점이 사라지게 됩니다.

1. 대곡-소사선 일산역 연장
   고양시 대곡역에서 부천시 소사역을 잇는 복설 전철입니다. 개통된다면 일산역에서 김포공항역까지 15분 내외로 도착할 수 있습니다. 또, 김포공항역에서 5호선을 이용하면 업무 단지인 마곡역을 2정거장 만에 갈 수 있게 됩니다. 또, 9호선을 이용하면 여의도역까지 급행열차를 타고 20분 만에 도착할 수 있습니다.
2. GTX-A를 통한 강남 접근성 향상
   일산에서 대규모 업무 지역인 삼성역(강남)으로 17분만에 이동할 수 있습니다. 한편, 일산은 경기도에서 세 손가락 안에 드는 좋은 학군과 학원가가 있습니다. 교통이 개선되면 주변 지역에서의 많은 인구 유입을 발생시킬 것입니다.
3. 고양 일산테크노벨리 프로젝트
   GTX-A 킨텍스역을 중심으로 그 일대에 일산테크노벨리, CJ 라이브시티, 고양방송영상밸리 등이 예정되어 있습니다.
4. 1기 신도시 리모델링 사업
   일산 매수 시 평형은 20평형 중후반 이상이 좋습니다. 학군지에 속하므로 가족 단위 수요가 많아 적어도 방이 3개 이상은 있어야 합니다. GTX-A 노선에 도보 접근 가능한 주엽역 일대, 경의선 일산역 일대와 후곡동 학원가 주변, 백마역 일대와 백마학원가 주변을 생각해볼 수 있습니다.

용인 수지구청역 인근

신분당선을 통해 판교, 강남 접근이 편리합니다. 그리고 주변에 국직한 대기업이 들어와 있으며, 학군이 잘 발달하여 수요를 끊임없이 만들어 낼 수 있습니다. 아파트가 노후화되었다는 단점을 제외하고는 거주 만족도가 높은 지역으로 꼽힙니다. 추가로 용인 플랫폼시티가 계획되어 있어 일자리 창출이라는 호재도 기대해볼 만 합니다.

남양주 다산 신도시

8호선 연장 노선인 별내선이 개통되면 잠실역으로 직결되는 동시에 2호선 환승도 가능하여 강남 접근성이 획기적으로 개선됩니다. 잠실역까지 20분 내외, 강남역까지 40분 내외로 접근할 수 있습니다. 또, GTX-B가 별내역에 들어오면 청량리에 들어올 광역환승센터를 쉽게 이용할 수 있습니다. 따라서 서울의 대표 업무 중심지인 서울역, 용산역, 여의도역까지 접근성이 대폭 개선될 예정입니다.

인천 청라 신도시

7호선 연장 시 1시간 이상 걸리던 강남으로의 접근성은 물론 가산 디지털단지, 구로 디지털단지 등 일자리로의 접근을 개선해줄 것입니다. 그러나 핵심은 인천공할철도 노선인 청라국제도시역을 이용할 수 있다는 것입니다. 청라국제도시역에서 인천공항철도를 이용하면 김포공항역으로의 접근이 용이해집니다. 또한 김포공학항역에서 5호선 환승으로 마곡 업무 단지, 여의도로의 접근성이 대폭 개선됩니다.

또, 대형 일자리인 LG전자, 하나금융타운이 이미 들어와 있습니다. 앞으로 국제업무지구, 국제금융단지, 스타필드청라, 청라복합의료타운, 시티 타워 등 굵직한 호재가 많이 남아 있습니다.

군포 산본 신도시

1. 6억 대 이하로 진입할 수 있는 아파트가 많습니다.
2. 학군이 준수하고 학원가도 형성되어 있어 수요가 꾸준합니다.
3. 4호선을 이용한 서울 접근성이 좋고, GTX-C를 금정역에서 이용할 수 있어 강남 접근성이 좋아질 입지입니다.
4. 1기 신도시기 때문에 리모델링 아파트가 가격을 이끌 가능성이 큽니다.

 

부록2. 부동산 관련 참고 사이트

1. KB부동산
   시계열만 보면 됩니다. 로그인하시고 메뉴 → KB통계 → 주간 아파트/월간 통계에서 주간/월간 시계열을 다운받아서 열람하시면 됩니다.
2. 국토교통부 홈페이지
   보도자료만 보시면 됩니다.
3. 통계청 홈페이지

 

얇은 책임에도 불구하고 읽는 데 꽤 많은 시간이 걸렸습니다. 개인적으로 <부의 인문학>이나 <월급쟁이 부자로 은퇴하라>보다 훨씬 유익하게 잘 읽었습니다. 포이가 강조하는 것은 ‘부동산 투자에서 가장 중요한 것은 본질이다! 본질은 공급이며, 공급에 의해서 흐름이 발생된다! 부동산 투자에서 수익을 남기려면 상승 흐름에 투자해야 한다!’입니다. 따라서 현재 위치가 부동산 사이클의 어디쯤인지 파악하고, 2년 넘게 상승 흐름이 남아있을 때만 투자하는 것이 바람직 할 것입니다.