1,000만 원으로 건물주 되는 부동산 경매 리뷰

부동산 경매 조지기 네번째 포스팅입니다. 시작하기에 앞서 지난 포스팅을 안내합니다.

싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 리뷰 부동산 경매의 합격수기 느낌입니다.

왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술 리뷰 부동산 경매의 이론서 느낌입니다.

따라 하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매 수익실현편 리뷰 부동산 경매의 실전사례집 느낌입니다.

오늘 읽어볼 책은 <1,000만 원으로 건물주 되는 부동산 경매>입니다. 책 크기가 좀 작고, 254p라는 앙증맞은(?) 분량입니다. 상하좌우 여백이 인간적이라 실제 분량은 더 적어보입니다. 2023년 9월에 나온 따끈따끈한 신간이라 시의성을 잘 반영했을것 같아 읽어보기로 했습니다. 앞서 다뤘던 포스팅 중 중복되는 내용은 생략합니다.

 

나는 부동산 경매로 건물주가 되었다

당장 여윳돈이 없으니 언젠가 자금을 마련해 도전하겠다고 생각하면 그 ‘언젠가’는 결코 찾아오지 않는다. 그러니 지금 당장 도전하자.

부동산 경매의 전체 순서를 차근차근 설명합니다. 일반적인 내용이라 생략하고, 꿀 팁 두 가지만 기록해봅니다.

•  일반적으로 150평 규모의 상가 건물이라면 대지 지분이 10평 남짓입니다.
•  현장 조사 시 적어도 부동산 사무소를 세 곳 이상 방문합니다. 그리고 다른 입장에서 접근합니다. 한 곳에서는 매수자의 입장에서, 다른 곳에서는 매도자의 입장에서, 마지막으로는 임대의 입장에서 접근합니다. 이렇게 하면 상권의 매수, 매도, 임대 시세를 비교적 객관적으로 체크할 수 있습니다.

 

부동산 경매 투자의 시작

경매는 매도자에 따라 공경매, 사경매로 나뉩니다. 공경매는 매도자가 국가 기관인데, 세부 주체에 따라 또 나뉩니다. <민사집행법>에 의거해 법원이 주관한다면 법원 경매, <국세징수법>에 의거해 공기관이 주관하면 공매입니다.

법원 경매를 다시 목적에 따라 나누면, 채권자의 권리 충족이 목적이라면 실질적 경매, 재산의 가격 보존 또는 정리를 위한 목적이라면 형식적 경매입니다. (형식적 경매는 지분 경매에서 등장합니다.)

실질적 경매는 강제 경매와 임의 경매로 나눌 수 있는데요. 소송을 비롯한 다양한 방법으로 돈을 받을 권리, 즉 채권을 증명하는 ‘집행권원’을 받아오면 법원은 경매를 진행해줍니다. 이것이 강제 경맨데요, 임의 경매와 다르게 취하 자체가 쉽지 않습니다. 채권자가 강제경매를 취하하려면 최고가 매수자의 동의를 받아야하기 때문이죠. 부동산 경매 투자자의 입장에서는 임의 경매보다 좀 더 안전한 선택이라고 볼 수 있습니다.

임의 경매는 명백한 법적 권리(예: 근저당권)에 의해 누군가가 법원에 요구할 경우 진행하는 경매입니다. 임의경매는 명확한 법적 근거가 있기 때문에 강제 경매보다 비교적 경매 절차가 빠르게 진행됩니다. 강제경매와 다르게 취하되더라도 최고가 매수자의 동의가 필요하지 않습니다. 따라서 말짱 도루묵 신세가 되는 경우도 간혹 있습니다.

– 저자는 개인적으로 경매가 입문 초기에 필연적으로 겪게 되는 심리적 진입 장벽만 잘 극복한다면 단점이랄 것이 거의 없는 말 그대로 환상적인 투자라고 생각합니다.

부동산 경매 투자 첫걸음

부동산 경매 투자 공식

일반 매매가 = 경매가 + X(약간의 번거로움)

위 공식에 부동산 경매 투자에 실패하는 가장 큰 이유가 숨어 있습니다. ‘시세 파악 실패’로 일반 매매가를 잘못 잡는 것입니다. 일반매매가는 감정가가 아닙니다. 일반 매매가는 다음의 공식으로 살펴볼 수 있습니다.

일반 매매가 > 감정가 > 경매가

이 일반 매매가를 잘못 파악하면 애초에 기준점이 잘못 설정된 셈이기 때문에 그 투자는 무너져버리고 맙니다. 따라서 부동산 경매 투자의 핵심은 ’시세 파악‘이라고 볼 수 있습니다.

부동산 경매 투자의 핵심 공식

무조건 성공하는 부동산 경매 따라 하기

경매 사이트 이용하기

경매 정보 유료 사이트는 업계에서 1, 2위를 다투는 지지옥션 또는 옥션원 중 하나를 선택하면 됩니다. 그리고 유료 사이트를 100% 신뢰하지 말고, 반드시 법원경매정보 사이트와 크로스 체크를 하는 습관을 들여야 합니다. 매우 중요한 내용이라고 저자는 거듭 강조합니다.

이제 경매 사이트를 이용해서 물건을 검색해볼텐데요. 초보자일수록 특별한 기준을 정하지 않는게 중요합니다. 그냥 목록의 맨 위에서부터 하나하나 물건을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 당연히 처음에는 시간이 매우 오래 걸릴 것이나, 수많은 물건을 빠르게 살펴보고 현장 조사를 나갈만한 물건을 추려내는 것부터가 실력입니다. 이 실력을 쌓는데 왕도는 없으며 시간만이 답입니다. 부동산 경매 투자자가 되기로 마음먹었다면 하루에 30분이든 1시간이든 일정한 시간을 내어 물건을 최소 5-10개씩 공부할 수 있어야 합니다.

그리고 입찰하려는 물건이 단독주택이 아니라면 해당 건물의 다른 층, 또는 다른 호실이 경매에 나온 적이 있는지도 체크해야 합니다. 그 이유는 첫째, 유사 경매 사례를 보고 입찰가 산정에 도움이 되며, 둘째, 해당 물건이 낙찰 이후 얼마나 달라졌는지 체크해서 상권의 변화를 알아볼 수 있기 때문입니다.

등기부 등본 이해하기

등기부 등본은 크게 세 가지 영역으로 구성되어 있는데요. 우선 표제부는 대지 지분, 평수 등 해당 부동산에 대한 객관적인 정보를 담고 있습니다. 갑구에는 소유권에 대한 내용, 을구에는 소유권 이외의 권리가 모두 기재되어 있습니다.

참고로 다가구 주택은 등본이 하나, 다세대 주택은 등본이 여러개 입니다.

상업성 분석하기: 로드뷰로 손품 팔기

로드뷰를 이용하여 마치 해당 지역을 실제로 걸어가보듯 체크하는 방법을 추천합니다. 가장 가까운 지하철 역이나 버스 정류장에서부터 시작해서, 어떤 건물과 어떤 가게가 있는지, 상권은 어떤지, 랜드마크는 있는지, 주변에 빌라가 많은지 아파트가 많은지, 있다면 세대수는 어느정도 되는지를 꼼꼼하게 기록하는것이 좋습니다.

한편, 현재 상태만 보지 말고 과거 데이터까지 살펴보는것도 중요한데요. 요즘 로드뷰는 3~4년 전 데이터까지 볼 수 있으니 반드시 확인하시기 바랍니다.

만약 상가라면 상권 분석 사이트의 통계자료를 꼼꼼히 살펴본 뒤 임장에 나섭니다.

임장 조사 노하우: 발품팔기

임장할 때 가능한 한 옥상에서부터 내려오면서 천천히 물건의 컨디션을 체크합니다. 상가라면 1층 인포메이션 보드를 꼭 사진찍어둡니다. 그리고 가능하다면 상가규약을 관리사무소에 문의해서 꼭 알아둡니다. 해당 건물에 이중 입점 제한 규약이 있는지, 관리비가 어느 정도 되는지 파악할 수 있기 때문입니다. 특히 관리비의 경우 초보 투자자가 간과하기 쉬운데요. 생각보다 많은 상가의 관리비가 평당 5만원을 상회합니다. 관리비가 비싼 상가는 임차인을 구하기 힘들기 때문에 반드시 체크해야 합니다.

공인 중개사와 대화 나누는 요령

가격만 물어보지 말고 해당 물건과 유사 물건에 대해 어느 정도 문의가 들어왔는지도 체크하는게 중요합니다. 실수요를 가늠해볼 수 있기 때문입니다.

입찰

저자는 기일입찰표 작성의 꿀팁을 말해주는데요. 바로 ‘보증금을 반환받았습니다.’ 칸에 미리 체크를 해두는 것입니다. 입찰 결과가 나오고 낙찰에 실패하면 보증금을 돌려받아야 하는데, 그때 가서 보증금 반환에 체크하면 생각보다 시간이 오래 걸리기 때문입니다.

그리고 초보 시절에는 입찰 서류를 제출하고 혹시 실수하지 않았나 괜스레 불안할 때가 많습니다. 때문에 저자는 기일입찰표 작성 후 사진을 찍어두는 것을 추천하는데요. 이렇게 해두면 내가 어떻게 썼는지 확인할 수 있기 때문에 불안하지 않다고 합니다.

한편 기일입찰표를 다 작성했다면 보증금을 담은 매수신청보증봉투를 준비하고, 경매 법정에 마련된 입찰봉투에 넣어 스테이플러를 찍고 제출하는데요.(풀 안돼요!)이 때 집행관은 영수증에 해당하는 개념으로 입찰봉투 끝부분을 잘라 입찰자에게 돌려줍니다. 이것엔 입찰봉투와 쌍을 이루는 숫자가 적혀있는데요, 낙찰 이후 영수증의 숫자와 일치해야만 자신의 봉투를 돌려받을 수 있기 때문입니다.

개찰은 보통 11시 30분에 이루어지는데요. 이 때 자신의 입찰 결과뿐 아니라 1, 2, 3등의 가격에 골고루 관심을 가지면 경매 투자 실력을 한층 더 빠르게 성장시킬 수 있습니다.

낙찰 이후

낙찰 영수증을 스마트폰을 통해 사진 촬영해둬야 합니다. 그리고 법원의 민사신청과 경매계를 방문하여 낙찰 물건 관련 서류를 모두 떼야 합니다. 임대차 계약서, 무상거주 확인서 등등을 모두 열람하고 복사합니다.

이제 대출을 받아야 하는데요. 경매 법정에서 받은 대출상담사들의 명함에 적힌 번호로 문자를 보내봅니다. 문자 내용은 사건번호, 현재 자신의 소득 수준, 원하는 대출액등을 적습니다. 만에 하나 대출이 안나올 경우, 채무자를 찾아가 개인회생신청을 제안해볼 수 있습니다. 채무자가 개인회새신청을 하게 되면 일시적으로 경매 절차가 중단되므로 잔금을 납부할 수 있는 기한이 연장되기 때문입니다.

명도

낙찰 이후 점유자의 집을 방문해봅니다. 점유자를 만나지 못했을 경우에는 다음의 쪽지를 붙여놓고 옵니다.

안녕하세요. 금번 경매를 통해 낙찰 받은 사람입니다. 추후 절차를 논의하기 위해 귀댁에 방문했으나, 만나 뵙지 못했습니다. 뜻하지 않게 경매라는 절차를 진행하시게 되어 상심이 클 것으로 생각합니다. 향후 이사 계획에 대해 의논하고 싶으니, 아래 번호로 연락 주시면 감사하겠습니다.

그리고 이사비 이야기는 먼저 꺼내지 않습니다. 기존 점유자가 먼저 빨리 비워주겠다고 할 수도 있고, 은근히 이사비를 요구할 때에만 금액을 먼저 제시해서 협상을 유리하게 끌고갈 수 있기 때문입니다. 저자는 이사비를 아낄 수 있는 꿀팁으로 미납 관리비를 인수하는 것을 제시하는데요. 미납 관리비는 양도 소득세와 관련해 필요경비로 인정받을 수 있기 때문입니다. 어차피 같은 금액을 지출하더라도 이사비로 지출하는 것보다는 미납 관리로 지출하는 것이 낙찰자에게 더욱 유리하니 필요시 활용하도록 합니다.

아래는 달콤진지 베리남의 보물창고님의 포스팅 중 일부인데요. 왼쪽이 개인으로 인정받을 수 있는 필요비용, 오른쪽이 개인매매사업자로 인정받을 수 있는 필요비용입니다. 양도소득세와 관련해서 잘 정리되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

반면에 과도하게 돈을 요구하는 점유자도 있는데요. 이 때는 2인 1조 전략을 세워서 유체이탈화법으로 상대합니다. 공동투자자가 따로 있다, 의견을 전해보겠다는 식으로요. 간혹, 시스템 에어컨 같은 걸 떼어가겠다고 주장하는 점유자도 있는데요. 이와 관련된 개념이 부동산 부합물입니다.

부동산 부합물

부동산에 부합되어 거래관념상 부동산과 하나의 물건이 된 것들의 의미합니다. 다음의 기준을 따릅니다.

• 훼손하지 않으면 분리할 수 없는 경우
• 분리에 과다한 비용을 요하는 경우
• 분리할 경우 경제적 가치가 심하게 감손되는 경우

만일 점유자가 이같은 부동산 부합물을 가져가고자 부동산을 훼손한다면 형법상 재물손괴죄에 저촉되는 행동이며, 이는 민법상 손해배상책임이 있음을 강조하면 됩니다. 그러나 이야기하는 것만으로는 부족하고 반드시 관련 내용을 내용증명으로 보내서 확실히 하는게 필요합니다.

그렇게 이사를 나간 것을 눈으로 확인한 뒤 명도 합의서를 작성해줍니다. 좀 더 꼼꼼하게 일을 처리하고 싶다면 이사 갈 곳의 계약서를 확인하는 것이 가장 안전합니다. 명도 합의서를 줬는데 이사를 안갈 경우라면 굉장히 골치 아픈 일이 벌어지기 때문입니다.

어떤 점유자는 연락이 닿지 않을 수도 있습니다. 내용증명조차도요. 이 때에는 먼저 어떤 방식으로든 내부에 짐이 있는지 먼저 파악하고, 짐이 없는것처럼 보인다면 성인인 증인 2명을 내세워 현관문을 열어봐야 합니다. 그리고 낙찰 받은 시점에 짐이 없다는 것을 사진으로 촬영하여 증빙 자료를 만들면 되고, 이 때부터 낙찰 물건을 바로 사용할 수 있습니다.

그러나 짐이 있다면 절차가 다소 복잡해지는데요. 먼저 인도명령결정문이 송달되지 않는 지 확인하고, 법원에 불거주확인서를 첨부해 공시송달을 신청해야 합니다. 이후 강제집행 절차에 들어가면 됩니다.

인테리어

많은 사람들이 도배, 장판정도만 바꾸는데요. 저자는 한발 더 나아가 도배색에 맞춰 조명 스위치도 교체할 것을 추천합니다. 대낮에 차단기만 내리면 누구나 드라이버 하나만으로도 깔끔하게 교체할 수 있기 때문입니다. 또, 도어락의 경우 직접 설치한다면 10~20만원 내외의 저렴한 가격으로 처리할 수 있습니다. 여기에 현관에 디퓨저와 깔끔한 매트, 실내화 정도만 비치해도 분위기가 확 달라집니다. 만약에 공사를 맡겼다면 반드시 사진을 꼼꼼하게 촬영하고 영상으로도 남겨두는게 좋습니다.

임대

세입자를 구하기 힘들 경우 임대 기간을 최우선으로 고려합니다. 월세를 낮추는 대신 임대 기간도 줄여서 월세를 최대한 빠르게 올릴 수 있는 여지를 만들어야 합니다. 혹은 월세를 낮추는 대신 선납을 요청하는 방법도 있습니다.

한편, 임대차계약서에는 원상복구 조항을 반드시 넣어야 하고, 연체 관련 조항도 넣어야 합니다.

마지막으로 저자는 제소전화해 제도를 소개하는데요. 말 그대로 세입자와 불미스러운 일이 발생해 소송으로 이어지기 전에 법원을 통해 화해하는 제도입니다. 제소전화해가 성립되면 제소전화해조서 작성으로 이어지며, 이는 확정판결과 같은 효력이 있기 때문에 이를 통해 강제집행까지 진행할 수 있습니다.

세입자와 민사소송으로 갈등을 해결하려면 최소 6개월 이상의 시간이 걸리지만, 제소전화해 제도를 이용하면 대략 3개월 안에 상황을 종료시킬 수 있습니다. 제소전화해조서를 작성할 때는 몇 가지 유의사항이 있습니다.

• 제소전화해를 신청하면 화해기일까지 한 달 이상이 걸린다.
• 화해기일 전에 계약 내용이 변경되면 기존에 작성한 제소전화해조서는 효력을 상실한다.
• 법원에서 보기에 납득할 수 없는 조항은 효력이 발생하지 않는다.

 

부동산 경매 조지기 네번째 포스팅 <1,000만 원으로 건물주 되는 부동산 경매>였습니다. <싱글맘 부동산 경매로 홀로서기>보다 전문성이 돋보였고, 유근용-정민우 저자의 책보다는 초보자의 관점에서 생각해볼 수 있었던, 제법 균형잡힌 책이었습니다.