평범한 월급쟁이로 10년 넘게 살아온 ‘너나위’는 우연히 들른 서점에서 만난 책 한 권으로 인생이 달라졌다고 합니다. 가진 돈이라고는 통장 속 5,000만 원이 전부였던 그는 어떻게 3년만에 순자산 20억 원을 벌게 되었을까요? 어떻게 해야 월급쟁이가 부자로 은퇴할 수 있을까요?
1장 Why – 왜 투자 해야 하는가
내가 쥐고 있는, 혹은 내 통장 속에 잠자고 있는 현금의 가치는 시간이 지나갈수록 떨어집니다. 물가가 점점 올라가기 때문이죠. 엎친 데 덮친 격으로 직장인들의 월급은 물가만큼 올라가지 않습니다. 즉, 내 현금을 어딘가 투자해서 물가상승률만큼이라도 불리지 않으면 무조건 손해라는 이야기 입니다. 조금 손해 보면서 살아도 괜찮습니다. 그런데 지금은 괜찮습니다만, 과연 당신이 은퇴한 뒤에도 괜찮을 수 있다고 자신하십니까?
2장 Direction – 투자는 속도보다는 방향
1장에서는 왜 투자해야 하는지에 대해서 다뤘습니다. 2장에서는 투자의 방향을 ‘부동산’으로 설정합니다. 이유는 ‘레버리지’를 이용할 수 있기 때문입니다. 레버리지란 지렛대를 말하는데요, 지렛대는 적은 힘으로도 무거운 물건을 들 수 있습니다. 레버리지 원리를 부동산 투자에 적용하면, 남의 ‘전세금’을 활용하여 내 돈을 많이 투자하지 않더라도 아파트를 구매할 수 있습니다. 물론, 구매한 아파트로 시세 차익을 누리려면 좋은 아파트를 고르는 안목이 필요하겠죠.
3장 What – 생생한 부동산 레버리지 투자 성과
3장에서는 너나위가 직접 경험한 구체적인 4가지 성과를 통해서 부동산 투자의 명암을 조명합니다. 결론만 말씀드리면 4가지 물건 모두 매입 시점 대비 시세가 2배가 넘게 상승했습니다. 그의 짬에서 나오는 바이브를 3가지 추려봤습니다.
- 비수기에 계약해서 성수기에 판매하자
- 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것이 비수기 투자의 정석
- 여름 비수기: 장마가 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지
- 겨울 비수기: 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기
- 타인의 생각을 읽고 마음을 헤아리려고 노력하자
- 가격 조정은 선택이 아닌 필수
4장 Concept – 성공적인 아파트 전세 레버리지 투자란?
실력을 쌓고 자본 재배치를 통해 종잣돈을 마련하라
성공적인 아파트 전세 레버리지 투자를 하기 위해서는 지금 당신이 깔고 앉아 있는 돈을 최소화하는 방향으로 자본을 재배치 해야 합니다. 그래야 나의 돈이 나를 위해, 내가 자는 동안에도 돈을 벌어올 수 있습니다. 깔고 앉아 있는 돈이란 무엇일까요? 바로 부동산에 묶여있는 돈입니다. 이 돈을 투자할 수 있는 종잣돈으로 활용하는 것이 가장 현실적인 종잣돈 마련 방법입니다.
그러나 투자에 실패한다면? 끔찍합니다. 이 방법은 리스크가 크기 때문에 실패를 하지 않아야 합니다. 실패를 하지 않으려면 치열하게 준비해야 합니다. 너나위는 9개월 동안 100권이 넘는 경제 및 투자 도서를 읽으며 이론과 지식을 쌓는 한편, 10여 개의 강의를 통해 50명 이상의 투자 동료를 만났습니다. 자본 재배치를 통해서 종잣돈을 만드는 것도 좋지만, 우선 실력이 뒷받침 돼야 합니다.
부동산 투자에 대한 오해와 핵심
아파트 전세 레버리지 투자의 핵심은 매매를 통한 시세차익이 아닙니다. 보유를 통해 2년마다 받는 전세금으로 현금 흐름을 만들어내고, 이를 통해 또 다른 부동산을 소유하며 자산의 덩치를 불려가는 것이 핵심입니다. 따라서 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 합니다. 이는 주식의 장기 투자의 관점과 일맥상통합니다. 전세가는 물가와 같습니다. 장기적인 관점에서 보면 점진적으로 상승합니다.
부동산 투자의 리스크 관리법
그러나 모든 지역의 모든 아파트의 전세가가 매년 오르기만 하지는 않습니다. 우리는 리스크를 다음과 같은 방법으로 관리할 수 있습니다.
- 좋은 부동산을 구입하는 게 제일 중요합니다. 좋은데 저평가까지 됐다면 금상첨화입니다. 좋은 부동산이라는 말은 좋은 입지를 가진 부동산을 의미하는 거겠죠. 좋은 입지를 가진 부동산은 전세가 하락의 우려가 적습니다.
- 부동산의 중요한 독립 변수인 입주 물량을 체크해야 합니다. 입주 물량은 부동산의 공급적인 측면입니다. 수요와 공급에 영향을 받기 때문에 반드시 체크해야 합니다.
- 현금을 확보해야 합니다. 전세가 하락이 올 경우 대응해야 하기 때문입니다. 빚을 잔뜩 진 채 투자하게 될 경우 하락장에 대응할 여력이 없습니다. 그래서 보유할 경우 더 큰 이득을 볼 수 있음에도 불구하고 울며 겨자 먹기로 처분해야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 만의 하나의 경우를 대비해서 신용 대출, 마이너스 통장 등의 대비책이 있어야 합니다.
5장 How – 그렇다면 어떻게 성공시킬것인가
1. 투자 기준 세우기
너나위의 투자 기준은 1.저평가 여부, 2.소액의 투자금, 3.감당할 수 있는 리스크 입니다. 소액의 투자금은 거액의 투자금에 비해 많은 경험을 안겨주기 때문에 초보자에게 추천합니다.
2. 지역 선정하기
부동산은 수요와 공급 간 시차가 발생합니다. 아파트를 하루 아침에 뚝딱 지을 수는 없는 노릇이니까요. 따라서 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간이 존재하는데, 그 기간 동안 시장은 냉각(초과 공급)과 과열(초과 수요)을 반복하게 됩니다. 우리가 아는 부동산 사이클은 바로 이것을 말합니다. 문제는 지역마다 수요와 공급량이 다르기 때문에 각기 다른 사이클을 가지고 있다는 것입니다. 따라서 전국으로 범위를 확대하여 어딘가 바닥을 기는 지역을 찾을 필요가 있습니다.
지역 선정 조건1. 전세가율과 가격, 투자금의 규모
부동산지인을 통해서 확인할 수 있습니다. 너나위는 70%이상을 보이는 지역으로 선정합니다. 그 후 네이버부동산을 활용하여 구체적으로 물건을 살펴봅니다. 전세가율 85% 이상, 전세-매매금 차이가 3~5천만 원인 단지가 많은 지역을 임장 지역으로 선정합니다.
지역 선정 조건2. 입주 물량과 미분양
부동산의 공급 측면인 입주 물량을 잘 살펴봅니다. 부동산지인, 호갱노노, 아파트실거래가 앱을 주로 활용합니다.
3. 임장 전 지역조사 하기
4가지 주요 사항을 잘 살펴봅니다. 직장, 교통, 환경(편의, 자연), 학군을 보고, 마지막으로 지역의 분위기와 스토리를 살펴봅니다. 특히 젊은 인구의 비율에 따라 분위기가 많이 달라집니다. 젊은 인구의 비율은 동별 인구 구성 비율 중 행정구역별/5세별 주민등록인구를 통해 확인할 수 있습니다.
마지막으로 가격을 살펴봅니다. 가격은 네이버부동산을 통해 ‘단지별’로 알아봅니다. 대충 임장 지역이 정해지면 인근 부동산 중개소에 전화해 매물을 확인해봅니다.
4. 임장 실시
태도가 중요합니다. 배우려면 발로 뛰어야 하고, 좋은 매물을 잡으려면 친절해야 합니다.
너나위의 꿀팁
- 부동산 중개소는 공유하지 않는 자신만의 ‘장부 물건’이 있기 때문에 최대한 많은 곳을 방문하는 것이 좋습니다.
- 매도자 우위인 시장(초과수요가 일어나는 성수기)에서는 매수하지 않습니다.
6장 Mind – 마인드셋
부동산 투자에 대한 오해가 많습니다. 먼저 부동산 투자에 대한 인식을 정확히 해야 하며, 안 것에서 그치지 않고 즉시 행동해야 합니다. 이 때 혼자 하는 것보다는 함께할 투자 동료를 만드는 것이 중요합니다.
요약하자면 너나위는 월급쟁이 부자로 은퇴하기 위해 아파트 전세 레버리지 투자를 시작하여 3년만에 20억의 순자산을 보유할 수 있었습니다. 책에서 소개한 4개의 물건만 해도 매입 시점에서 각각 2배가 넘는 시세차익이 났습니다. 그러나 그는 섣불리 매도하지 않고 장기 보유하여 꾸준한 현금 흐름을 만들어 내고 있습니다.
꽤 매력적인 투자 방법이지만 현재 전세가율이 책을 집필할 당시 만큼에 가깝지 않아 피부로 와닿지는 못했습니다. 저의 공부가 부족한 탓이겠지요. 아는 만큼 보인다고 하니 아는 지역을 많이 늘려 놓는다면 다음 사이클에서 수익을 남길 수 있지 않을까 생각합니다.
부록 – 너나위의 추천 도서
자본주의
- 자본주의 EBS 다큐 프라임
- 부자 아빠 가난한 아빠
- 보도 섀퍼의 돈
- 부의 추월차선
- 레버리지
- 당신이 속고 있는 28가지 재테크의 비밀
- 유시민의 경제학카페
- 장하준의 경제학 강의
- 시골의사의 부자경제학
- 흔들리지 않는 돈의 법칙
- 나는 세계일주로 돈을 보았다
투자 일반
- 후천적 부자
- 워런 버핏 바이블
- 엄마, 주식 사주세요
- 트럼프 승자의 생각법
- 전설로 떠나는 월가의 영웅
- 파이프라인 우화
- 정해진 미래
- 투자에 대한 생각
부동산
- 나는 부동산과 맞벌이 한다
- 쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기 누설
- 노후를 위해 집을 이용하라
- 부동산 투자의 정석
- 나는 마트 대신 부동산에 간다
- 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
- 부동산 상식사전
- 지방도시 살생부
- 투에이스의 부동산 절세의 기술
- 땅과 집값의 경제학
- 부동산의 보이지 않는 진실
자기 관리
- 결국 성공하는 사람들의 사소한 차이
- 한국의 젊은 부자들
- 아주 작은 반복의 힘
- 어떻게 원하는 것을 얻는가
- 데일카네기의 인간관계론
- 그릿
- 왜 일하는가
- 원씽
- 생각의 비밀
- 백종원의 장사이야기
- 기브 앤 테이크
- 미국에서 컵밥 파는 남자
- 정주영처럼 생각하고 정주영처럼 행동하라
- 세이노의 가르침
경제 도서를 느리게 읽고 리뷰합니다.