이 책의 부제는 ‘돈 되는 아파트를 찾는 입지분석 X파일’입니다. X파일이라니… 요즘 세대들은 모르는 단어라구요! (X파일은 1994년부터 방영된 미드입니다. 멀더와 스컬리를 아시나요…) 제가 꽂혀있는 부동산 경매는 부동산을 취득하는 방법인데, 좀 저렴하게 취득할 수 있는 방법이죠. 싸게 살 수 있으면 좋긴 한데, 좋은 걸 싸게 살 수 있는게 더 좋죠. 이 책은 좋은 걸 보는 눈을 길러줄 것 같았습니다. 오늘 느리게 읽어볼 책은 <우리, 아파트 딱 100채만 보러 가보자>입니다.
1장 돈 되는 아파트, 어떻게 찾아야 할까?
우리는 항상 싸게 사기 위해서 타이밍을 잽니다. 하지만 타이밍은 미래에서 오지 않는 이상 아무도 알 수 없는 노릇이죠. 그래서 좀 더 본질적인것을 생각해봐야 합니다. ‘이 아파트가 좋은 아파트일까?’에 대한 고민이죠. 이 고민을 해결하기 위해서는 아파트의 아홉 가지 내부 요인과 여덟 가지 외부 요인을 살펴봐야 합니다. 이를 통해 아파트의 가치를 판단해보고, 실제로 투자계획서를 작성해보면 ’아, 이 아파트 돈 되겠네‘라고 감이 찌르르 온다고 하네요. 아홉 가지 내부 요인과 여덟 가지 외부 요인은 다음 장에서 자세히 다루기로 하고, 이 장에서는 투자계획서 작성에 관해서 이야기합니다.
투자계획서: 입지 요인에 점수를 매겨 투자 계획서를 작성하자
- 기본 조사
시세, 실거래가, 연식, 세대수, 주차대수, 용적률, 건폐율, 대지지분, 토지, 토지 공시지가, 공동주택 공시가격을 조사합니다. 이런것들은 대부분 호갱노노, 아실을 통해서 금방 파악할 수 있습니다. - 입지 분석
앞으로 다룰 입지 ’내부 요인‘ 항목에서 가장 중요하게 생각하는 4-5가지를 선택하고, 마찬가지로 ’외부 요인‘ 항목에서 4-5개를, 그리고 ’투자 인사이트‘ 항목에서 1-2개를 선택해 총 10개의 입지분석 목록을 만듭니다. 이후 각각의 항목마다 1부터 10까지 가중치를 부여하는 방식이죠.
각각의 입지 항목을 바탕으로 비교하고자 하는 아파트에 대한 주관적인 평가를 내린 다음, 마지막으로 평가 점수를 가중치와 곱한 뒤 합산해 총점을 구합니다. 이 과정에서 타인의 의견은 참고하되 최종 결정과 책임은 스스로 져야 한다는 걸 꼭 기억해야합니다. - 자금 계획
투자금 마련 계획, 대출 규제, 금리 인상, 아파트 취득과 소유에 따른 각종 세금에 대한 부분을 대비합니다. 취득세, 양도세, 중개수수료, 인테리어 비용, 이사와 입주 청소 비용 등 세세한 부분까지 포함시킵니다. 그리고 은행에서 대출 받을 예정이라면 매달 입금해야 하는 원리금과 이자는 얼마인지, 대출 상환까지는 얼마나 걸릴 것인지 알고 있어야 합니다. - 시세 예측
합리적인 수준에서 시세 예측을 해봅니다. 이 때는 물가상승률과 서울 아파트 평균 분양가 상승률을 참고하는 것이 좋습니다.
2장 내부 요인: 시세를 결정 짓는 특성들
평지
- 뛰어난 안전성
- 풍부한 편의시설
- 쾌적한 일조권과 조망권
- 보행의 편리함
층, 향, 뷰, 타입
- 층
저층일수록 싸지만, 그만큼 상승폭이 제한됩니다. 일부 노후 아파트는 겨울철 베란다 역류 문제도 있습니다. 따라서 1층이 꼭 필요한 어린아이, 고령자를 동반한 가족이 아니라면 실수요가 부족하기 환금성이 부족합니다. - 향, 뷰
방향의 선호는 남향(남동향, 남서향)>동향>서향>북향 입니다. 뷰는 개인적인 선호에 따라 다르지만 일반적으로 뻥뷰가 좋겠죠? - 타입
일반적으로 4Bay>3Bay 순으로 선호합니다.
세대수
- 세대수=거래량
세대수가 적다는 것은 거래량이 적다는 것을 의미합니다. 거래량이 적다는 것은 곧 환금성이 좋지 않다는 것을 의미하죠. - 의무설치 시설 규정
– 150세대 이상일 경우 경로당과 어린이 놀이터
– 300세대 이상은 +어린이집
– 500세대 이상은 +운동시설, 작은 도서관, 다함께돌봄센터 - 상권 형성
- 인근 아파트 시세 전체 리딩, 시세 상승폭이 크고 하방경직성이 강함
단, 세대수가 적더라도 옹기종기 모여서 큰 단지를 이루고 있다면 상관없습니다. 이것은 대단지 바로 옆의 소단지 아파트도 마찬가지입니다.
투자 가치가 높은 소규모 아파트의 조건
- 같은 생활권 공유
소규모 아파트끼리 모여 같은 생활권을 형성하고 있어야 합니다. - 같은 학군 공유
- 지속적인 공급
아파트들이 서로 비슷한 연식이고 중간중간에 시세를 이끄는 신축 아파트가 지속적으로 공급되어야 합니다. - 아파트 블록 형성
단지들 사이에 일반 주택 등으로 단절되는 구간 없이 커다란 아파트 블록으로 연결되어 있어야 합니다.
단지 고급화
평형대 구성
부동산 상승기에는 소형 평수 단지가 더 큰 상승률을 보입니다. 그러나 소형 평수부터 중대형 평수까지 골고루 분포된 아파트 단지의 경우 시세 변동에 있어서 안정된 모습을 보입니다.
대형 평형은 가성비가 좋다
- 소형 평형에 비해 평당가가 낮습니다.
- 시세 상승률이 꾸준합니다.
- 대지지분이 넉넉합니다.
<도시 및 주거 환경정비법>을 보면 ’감정가액에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있으며, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60m² 이하로 한다.‘라고 되어 있습니다. 즉, 감정평가 금액이 높거나 전용면적이 넓다면 새 아파트를 ’1+1‘으로 준다는 것입니다.
3장 외부 요인: 황금입지가 시세를 만든다
역세권
주거지역의 가치를 높이는 다섯 가지 필수 요소
- 학교: 초등학교(도보 5분 이내)
+ 학군: 중학교, 고등학교, 학원가 - 편의시설: 전통시장, 대형마트, 영화관, 쇼핑몰
- 의료시설
- 취미, 레저시설: 수영장, 체육관, 헬스장
- 자연 환경: 산, 강, 호수, 하천, 공원
직주근접: 대기업 뿐만 아니라 중소기업도
신축이 지속적으로 생기는 지역
신규 아파트 공급이 없던 지역에 새 아파트가 들어서면 지지부진했던 주변 구축 아파트 시세의 상한선은 한순간에 높아집니다. 신축 아파트가 구축 아파트보다 한 단계 높은 시세를 형성하면서 가격을 함께 끌어올리기 때문입니다.(키맞추기) 따라서 우리는 신축 아파트가 지속적으로 공급되는 지역 주변의 저평가된 구축에서 투자 기회를 찾아야 합니다.
4장 아파트 투자 인사이트
악재가 사라지는 지역은 호재로 바뀐다
새로운 기회는 기피시설 너머에 있습니다. 교도소, 구치소, 차량기지 등 혐오시설이 없어질만한 지역을 주목합니다.
2등 아파트도 괜찮다
1등 아파트에 비해 연식, 세대수, 브랜드가 좀 떨어지더라도 2등 아파트는 1등 아파트의 시세를 추종합니다.
미분양 아파트에도 기회는 있다
뒤늦게 빛을 본 미분양 아파트의 공통점은 부동산 시황이 좋지 않을 때 분양을 했다는 점입니다. 불투명한 시장 상황은 아파트가 가진 탁월한 입지를 가려 현명한 판단을 하지 못하게 만듭니다. 하지만 시간이 지나면 경제 상황은 다시 회복되기 마련이고, 아파트 본연의 입지가 좋으면 오래지 않아 제대로 된 평가를 받습니다. 준비된 사람만이 기회를 잡는거죠.
신축의 상승폭이 더 크다
분양권은 초기 분양권을 사라
인플레이션으로 인해 아파트 분양가는 날이 갈수록 높아질 것이기 때문입니다.
개발 규모는 클수록 좋다
변화하는 정책에 적응하라
시장상황은 계속해서 변합니다.
저는 올 해 실거주 갈아타기를 생각중이라 책에서 다뤄본 것들을 토대로 투자계획서를 직접 작성해봤습니다. 확실히 직접 해봤더니, 현재 살고 있는 아파트와 이사갈 아파트의 입지와 미래가치를 객관적으로 판단해볼 수 있었습니다. 이 글을 읽는 독자님들도 직접 투자계획서를 작성해보시는게 큰 도움이 될 것이라 생각합니다. 지금 바로! 작성해보세요!
경제 도서를 느리게 읽고 리뷰합니다.