왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술 리뷰

혹시 부동산 경매에 대해서 아무것도 모르시는 분이라면 먼저 포스팅했던 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 리뷰부터 읽고 오실것을 추천드립니다.

부동산 경매 조지기 두번째 포스팅입니다. 부동산 경매를 조져보겠다는 일념하에 <싱글맘 부동산 경매로 홀로서기>라는 합격수기 비스무리한 것을 읽었으니 이제 기본서를 읽어볼 차례가 되었습니다. 앞서 말씀드렸지만 부동산 경매의 바이블인 송사무장의 책은 표지부터 노잼이 가득해 도무지 읽어볼 엄두가 나지 않았습니다. <수학의 정석>같은 느낌이랄까요. 그래서 덜 재미없어 보이는, 마치 <개념원리>같은 책인 <왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술>을 선택하게 되었습니다. 참고로 저자는 2명입니다. 경매 전문가인 ‘달천’ 정민우와 공매 전문가인 ‘초인 용쌤’ 유근용입니다.

 

2,000만 원으로 시작하는 세상 쉬운 경매 투자

경매가 이뤄지는 이유

은행 입장에서는 경매를 진행하려면 소송을 거쳐서 판결문을 받아야 하는데 이보다 훨씬 쉬운 방법이 근저당입니다. 돈을 빌려주면서 근저당권을 설정하면, 비교적 간단한 절차를 거쳐 법원에 신청하기만 해도 담보물(부동산)의 경매를 진행할 수 있기 때문입니다.

한편, 구매자 입장에서 경매의 장점은 취득가를 자신이 정할 수 있다는 점인데요. 이 때 항상 수익과 수익률을 염두에 둬야 합니다. 그렇다면 내 투자금이 얼마나 들어갈지는 어떻게 알 수 있을까요?

실투자금을 파악할 때 고려해야 하는 비용

• 등기비용: 낙찰가의 0.2% 내외
• 명도비용: 평당 10~20만원(전용 면적 기준)
• 이자비용: 약 2개월의 대출이자(잔금 납부일부터 명도 혹은 세입자 입주일까지 평균 소요 기간)
• 실투자금: 낙찰가+취득세+등기비용+명도비용+이자비용-대출-임대보증금

돈에 맞는 물건을 찾지 말고 물건에 돈을 맞춰라

저자들은 경매 투자에 필요한 종잣돈으로 2,000만원만 있으면 된다고 주장하는데요. 그렇다고 해서 오래된 빌라, 소형 오피스텔, 지방의 변두리 아파트 등을 알아볼 것이 아니라 2억 원대 또는 그 이상의 물건을 봐야 한다고 합니다. 나머지는 대출로 맞추라는 소린데, 이는 곧 금융권만 생각하지 말라는 이야기기도 합니다. 레버리지를 풀로 활용하라는게 요지라고 볼 수 있죠. 그러나 초보일 수록 다음의 행동지침을 따를 것을 권하는데요.

1. 누구나 아는 호재에 휘둘리지 않는다.
2. 아무리 싸도 상가는 쳐다보지 않는다.
3. 잘 모르는 지역은 입찰하지 않는다.

초보자들은 이렇게 무리하지 말고 소박을 꾸준히 쌓아 중박을 만들고, 중박을 쌓아 대박을 만들라고 합니다.

대지지분

저자들은 지나가는 말로 잠깐 대지지분 이야기를 하는데요.

재건축이든 재개발이든, 수익을 담보해주는 건 일반인들이 생각하는 막연한 ’좋은 물건‘이 아니라 대지 지분이니까. – 61p

말만 이렇게 해놓고 이게 왜 수익을 담보해주는지는 이야기하지 않습니다. 제가 잠깐 찾아본 결과 아마 재건축이나 재개발이 결정되면 이 대지지분에 따라 제공받는 지분이 정해지기 때문인 것 같습니다. 대지지분에는 평균대지지분과 개별대지지분이 있는데요. 자세한 내용은 아래 사진을 참고하시기 바랍니다. 그리고 면적이야기가 나왔으니 평수와 제곱미터(m²)도 함께 정리하겠습니다.

• 공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적
• 실평수 = 전용면적 + 서비스면적
  • 1평 ≒ 3.3m²
  • 0.3025평 ≒ 1m²
• 표기 = 공급면적/전용면적
• 대지지분
  • 평균대지지분 = 아파트 단지의 대지면적을 가구 수로 나눈 값
    ❗️24평, 30평, 34평 모두 같은 값
  • 개별대지지분 = 대지권 비율 * 0.3025 = 평수

어쨌든 저자들은 대지지분의 평당 단가를 꽤 중요하게 생각한다는 거!

 

핵심만 쏙쏙! 경매에 관해 알아야 할 모든 것

간단 정리! 부동산 경매 절차

1. 경매 신청
   • 채권자의 신청으로 시작함
   • 등기부에 경매개시결정 공시: 강제경매(소송)와 임의경매(담보권)
2. 배당요구 종기 결정 및 공고: 돈 받을 순서 정하기
3. 매각 준비: 감정평가, 현황조사, 매각물건명세서 작성(⭐️꼭 알아야 할 세 가지 경매 서류)
4. 매각기일 및 입찰 방법 등의 지정, 공고
5. 입찰
   • 본인 입찰 시: 신분증, 도장(막도장 가능), 보증금
   • 대리 입찰 시: 낙찰자 인감증명서, 낙찰자 인감이 날인된 기일입찰표와 위임장, 대리인의 신분증과 도장, 보증금
   • 공동 입찰 시: 공동입찰신고서와 공동입찰자목록에는 간인을 해야함
     • 기일입찰표, 위임장, 공동입찰신고서, 공동입찰자목록, 대표자 1인 도장 및 신분증, 그 외 공동 입찰자 인감도장 날인, 그 외 공동 입찰자 인감증명서
   • 법원 가기 전 꼭 확인할 사항
     • 입찰 시간: 대게 오전 10시에서 11시 20분
     • 관할법원과 인근 주차장 위치: 경매가 있는 날은 항상 혼잡함
   • 입찰표 제출
     • 초보자라면 입찰표를 미리 작성해가도 됨
     • 입찰 가격은 절대 수정해서는 안되며 수정테이프로 지워도 무효처리
     • 보증금은 정확하게 넣어야 함. 현금으로 납부하면 실수가 생기므로 수표 1장으로 미리 준비하는 습관 필요. 전날 수표를 준비해두는 것이 좋음(경매 당일 법원 은행 매우 혼잡)
     • 개별매각 사건은 사건번호 뿐만 아니라 물건번호를 반드시 기재
     • 토지건물의 일괄매각인지 지분 물건인지 반드시 확인
   • 입찰보증금을 돌려받지 못하는 경우
     • 입찰가에 0을 하나 더 쓴 경우, 물건번호를 잘못 기재한 경우, 대출이 나오지 않아 잔금을 납부하지 못하는 경우
6. 매각허가결정 및 확정
7. 잔금 납부 및 소유권 이전 or 재매각
8. 배당

꼭 알아야 할 세 가지 경매 서류

감정평가서

공인된 감정평가 기관에 의뢰하여 회신된 평가 금액을 최초 매각 금액으로 정합니다. 그러나 부동산의 감정 일자와 입찰일 간에 6개월에서 1년 이상 차이가 나는 경우가 많기 때문에 현재 시세를 반영하지 못하기가 부지기수입니다. 상승기나 하락기에 특히 유의해야 하는데요. 따라서 감정평가 금액을 전적으로 신뢰하여 입찰가를 산정하지 않도록 합니다.

감정평가서는 감정평가의 근거, 위치 및 지적도, 내부 구조도, 현장 사진등으로 구성되어 있는데요. 이 때 눈여겨 봐야할 부분은 ‘제시 외 건물’ 여부 입니다. 창고, 옥탑방 등이 제시 외 건물로 표기되어 있다면 잔금을 내는 순간 내 소유가 됩니다. 반대로 이런것이 없을 경우에는 따로 돈을 주고 매입해야 하는 경우가 있습니다.

현황조사서

법원 집행관이 직접 해당 주소로 찾아가서 살고 있는 사람에게 점유권원과 이유를 묻고 그 답변을 적은 문서입니다. 실제 정보와 다를 수도 있지만, 소유자나 임차인 점유, 유치권자의 점유 시기, 임차인의 대항력 유무를 알 수 있는 기본적인 자료가 됩니다. 예를 들어 유치권 성립 조건 중 하나는 경매개시결정 등기 이전부터 목적물을 점유해야 한다는 것인데, 현황조사서상 해당 점유에 관한 기록이 전혀 없다면, 추후 분쟁 시 유치권 성립 여부에 대한 판단에서 낙찰자에게 유리한 증거가 될 수 있습니다. 이 서류는 1회 매각기일 14일 이전부터 누구나 볼 수 있습니다.

매각물건명세서

부동산의 표시, 점유자의 권원과 기간, 월차임, 전입신고일 또는 사업자등록일, 확정일자 등을 기재한 문서입니다. 입찰 예정자의 의사결정을 위한 판단 자료로 가장 신뢰할 수 있는 문서입니다. 매각 일주일 전까지 법원에 비치해두므로 누구든 볼 수 있습니다. 특히 다음 사항을 유념해서 봐야하는데요.

• 최선순위 설정일자: 말소기준권리일
• 배당요구 종기일: 채권자, 임차인 등 받을 돈이 있는 이해관계인이 자신의 권리만큼 돈을 달라고 신청할 수 있는 마지막 날
• 비고란: 주의사항이 적힌 란입니다. 초보자는 공란이거나 ‘해당 사항 없음’이라고 적혀 있을 때만 입찰에 들어가는 게 좋습니다. 예를 들어, ‘대항력 있는 임차인으로 전액 배당 안 될 시 인수 금액 발생할 수 있음’이라는 내용이 적혀있기도 합니다.

경매에서 다루는 네 가지 가격

경매에서 다루는 돈은 크게 네 가지 인데요. 시세, 입찰가, 대출 가능 금액, 실투자금입니다. 초보자일수록 어떻게든 낙찰받으려고 입찰가를 높게 쓰곤 하는데요. 가장 중요한 것은 낙찰 자체가 아니라 시세보다 싸게 낙찰받는 것입니다.

아파트나 오피스텔의 경우 시세 파악이 쉽지만, 빌라나 다가구주택은 시세파악이 어렵습니다. 다가구주택은 시세가 토지에 대한 개별공시가와 건물과 토지의 주택공시가로 나뉘어 지는데요. 근처 실제 거래된 주택의 매매 가격, 토지면적, 개별공시지가 대비 주택공시가의 비율 등을 살펴봐야 합니다. (밸류맵 참조)

어찌됐든간에 입찰가는 우리가 파악한 시세에서 얼마를 남길것인지(기대수익)을 선택하면 자연스럽게 산정됩니다. 여기에 근거해서 입찰을 해야지, 당일 분위기에 휩쓸려 충동적으로 입찰가를 제출하는것은 바람직하지 않습니다. 여기서 저자들은 꿀팁을 알려주는데요. 만약 낙찰받으려는 물건이 아파트일 경우, 경매일 하루 전이나 경매당일에 관리사무소에 전화해서 미납 관리비를 물어보는것입니다. 그러면서 넌지시 떠봅니다. 혹시 이런 전화를 몇 번이나 받으셨냐고. 만약에 여러 명에게 전화가 왔다고 한다면 입찰가를 보수적으로 산정해야하고, 내가 처음이라고 한다면 최저가에 가깝게 써도 됩니다. 단독입찰일 확률이 높기 때문입니다.

 

등기부 볼 줄 몰라도 당장 경매에 도전할 수 있다

경매는 연습과 실전이 답이다(⭐️)

1. 관심있는 물건 저장하기
2. 관심물건 등록 후 며칠 뒤 다시 보기
3. 낙찰받고 싶은 것 중 나와 맞는 부동산 추려내기
4. (모의)입찰
5. 입찰 결과 확인하기
6. 꾸준한 반복 연습

가슴 뛰는 물건 찾기, 모의 입찰, 피드백, 이게 사실 전부라고 볼 수 있습니다. 한 지역을 몇 달만 꾸준히 봐도 물건을 보는 안목이 달라지고 예상 낙찰가가 매직아이처럼 떠오르는 경험을 하게 됩니다.

낙찰 확률 높이는 요령

• 남들과 반대로 움직이자: 폭설, 폭우, 징검다리 휴일, 크리스마스 이브에는 평상시보다 입찰자 수가 적음
• 신건 입찰

잃지 않는 투자가 첫째 조건이다

경매의 꽃은 낙찰이 아니라 매도입니다. 낙찰은 입찰가만 높이면 누구나 받을 수 있습니다. 그러나 낙찰이 반드시 수익으로 이어지지는 않습니다. 수익을 낼 수 있는 물건에만 입찰하는것이 제일 중요합니다.

 

손품, 발품만 열심히 팔아도 1,000만 원 더 번다

권리분석, 위험한 물건을 피하는 지뢰찾기 게임

부동산 권리의 소멸과 인수

경매로 나온 부동산은 채권, 채무관계가 복잡하게 얽혀있습니다. 이런것들이 그대로 낙찰자에게 인수된다면 누구도 입찰하지 않겠죠? 따라서 특정 기준에 따라 이러한 권리들이 소멸(말소)되고, 소멸되지 않는 것들이 낙찰자에게 그대로 인계됩니다. 이 부분을 분석하는 것을 바로 권리분석이라고 합니다. 권리분석의 키 포인트는 말소기준권리 찾기, 그 외 낙찰자에게 인계되는 권리가 있는지, 임차인이 있는지 없는지, 그 임차인이 대항력이 있는지 없는지를 잘 찾아보는거죠.

말소기준권리가 되는 권리의 종류

특정 기준에 따라 소멸되는 권리, 그게 바로 말소기준권리입니다. (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기, 배당요구를 한 전세권이 이에 해당합니다. 저당이나 압류는 이전 포스팅에서 다뤘고, 지금은 그 뒤 3가지 권리에 대해서 알아보겠습니다.

• 담보가등기
  • 채권자는 채무자에게 돈을 빌려주고 부동산에 가등기를 설정할 수 있습니다 앞에 ’가‘가 붙었으니 진짜 등기는 아니구요. 본등기의 순위 보전을 위한 예비등기입니다.
• 경매개시결정 기입등기
  • 채무자의 부동산을 압류한 후 매각하는 것으로 처분을 금지하는 압류 효과가 발생합니다. 등기상 다른 말소기준권리가 없을 때 말소기준권리가 됩니다.
• 배당요구를 한 전세권
  • 전세는 채권의 형태이므로 등기부에 기재되지 않습니다만, 전세금이 등기부에 기재되면 ‘전세권’이 설정됐다고 보고, 채권이 아니라 물권이 됩니다. 전세권 등기를 하려면 집주인의 동의가 반드시 필요합니다.
  • 일단 등기를 했다면 효력은 당일부터 발생합니다. 전세권자(임차인)는 임대인 동의 없이 해당 부동산을 타인에게 양도, 임대할 수 있으며 계약 기간 이후 임대인이 전세보증금을 반환하지 않으면 해당 부동산을 즉시 경매로 진행시킬 수 있습니다. 이 전세권이 말소기준권리가 되려면 배당요구를 하거나 경매를 신청해야 합니다.
  • 보증금이 전액 배당되지 않는다면 미배당분을 낙찰자가 인수해야합니다.
  • 배당요구를 하지 않은 전세권은 말소기준권리가 아니지만, 선순위고 대항력이 있다면 낙찰자가 보증금을 전액 인수해야 합니다.
  • 입찰가를 선정할 때 인수해야 할 보증금을 잘 살피는 것이 중요하며, 보증금이 얼마인지 알 수 없다면 입찰하지 않는 것이 좋습니다.

가짜 임차인 어떻게 가려낼까?

• 경매 전후 허위 계약서에는 부동산중개사의 도장이 없는 경우가 많음
• 임대차 계약 작성 시점과 전입신고일 간에 몇 년의 차이가 남
• 문건 송달 내역을 보면 법원에서 임차인에게 임대차 계약서 보정명령을 내린 경우가 있음
• 확정일자가 없음(우선변제의 요건이지만 보증금이 없으니 굳이 받아두지 않음)
• 확정일자가 있더라도 전입신고일과 상당한 차이가 남
• 임대보증금 이체 거래를 증빙할 통장 또는 전산자료가 없거나 보증금이 계약 당시 전세 시세와 상당한 차이가 남
• 계약금과 잔금으로 나누어 지불하는 일반적 형태가 아닌 일시불 지급의 형태를 띔
• 최우선변제 배당을 위해 담보가치에 비해 채무 초과 상태에서 계약함
• 임대인과 임차인이 대표자와 직원 사이이거나 미성년자가 임차인으로 등재되어 있음
• 소송이 진행되면 초본을 통해 거주지의 거주 기간을 확인해 정황을 알 수 있음
• 관리비 고지서상 명의가 소유자인지 임차인인지 확인

낙찰자도 세입자도 알아야 할 임차인의 권리

대항력 = 점유(인도) + 전입

소유자가 바뀌더라도 임차인이 보증금을 다 받을 때까지 또는 계약 기간까지 ‘계속 거주할 수 있다’는 뜻입니다. 말소기준권리보다 전입일자가 빠를 경우 다음날 0시 기준으로 발생합니다. 반대로 말소기준권리보다 느리면 대항력이 없다고 봅니다.

점유의 경우 소유자라면 말소기준권리만 잘 살피면 되지만, 임차인일 경우 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 경우 배당을 요구한다고 하더라도 전액배당이 안될 경우 미배당분을 인수해야하며, 배당을 요구하지 않는다면 보증금 전액을 인수해야 하기 때문입니다.

점유의 경우 실제로 사는 것이기 때문에 임차인이 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고를 하면 대항력은 상실됩니다. 하지만 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권 등기명령을 신청할 수 있으며, 이 때는 임차인이 이사를 가거나 전출하더라도 대항력이 유지됩니다.

우선변제권 = 대항력 + 확정일자 = 점유(인도) + 전입 + 확정일자

임차인이 자신의 보증금을 순서대로 받을 수 있는 권리입니다. 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자도 말소기준권리보다 빠르다면 배당도 먼저 받을 수 있습니다. 그러나 확정일자가 말소기준권리보다 느리다면 후순위로 배당받게 되며, 이 경우 미배당분이 발생할 수 있습니다. 다음은 우선변제권의 성립 요건입니다.

• 대항력(배당요구 종기일까지)
• 확정일자
• 배당요구(배당요구 종기일까지 보증금 반환 요청)

최우선변제

대항력이 없더라도 다음의 요건에 부합하면 가장 먼저 배당해줍니다.

• 소액 보증금
• 경매개시결정 등기 전 대항력(점유와 전입신고)을 갖출 것
• 배당요구

소액보증금의 범위와 이에 따른 최우선변제금액은 시도마다 조금씩 다릅니다. 도중에 보증금이 증액되는 경우 범위를 넘어서면 최우선변제를 받지 못합니다.

상가 임차인의 대항력 발생 요건

주택과 마찬가지로 전세권 등기가 없어도 임차인이 건물을 인도(점유)받고 사업자 등록을 신청하면 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 주택과 마찬가지로 배당요구 종기일까지 점유, 사업자등록 유지, 배당요구를 하면 우선변제권을 가질 수 있습니다.

• 환산보증금이 한도 이내일 것(시도마다 다름)
• 대항요건을 갖출 것(점유+사업자등록)
• 확정일자를 받을 것
• 배당요구를 할 것

대항력이 있으면 상가의 권리금도 보호받는다

대항력이 없는 임차인이라면 낙찰자에게 권리금 인수 의무가 없다고 봐도 무방합니다. 하지만 대항력이 있는 임차인이라면 낙찰자는 상가임대차보호법에 따라 종전 임대인의 지위를 승계합니다. 즉, 상가 낙찰 후 직접 사용 등이 목적이라면 선순위 보증금은 물론 권리금까지 부담하게 될 수 있으니 주의해야 합니다.

손품/발품 팔기

로드뷰는 네이버, 다음, 구글 등의 촬영 시기가 모두 다르므로 각각 보는게 도움이 됩니다. 오래된 아파트나 빌라의 경우 아래층을 방문하는 게 꿀팁입니다. 저자들은 누수 문제를 가장 심각하게 보는데, 이에 대한 정보를 얻을 수 있기 때문입니다.

아파트 못지않은 빌라 찾는 법

빌라는 가격이 저렴하며, 역세권의 경우 월세나 전세 임대수요가 꾸준하기 때문에 임대수익 목적의 투자에 적합합니다.

• 오래된 빌라는 피해라: 수리 스트레스, 개발 가능성이 있는 곳의 대지지분이 큰 빌라는 투자가치 있음
• 구조가 안좋은 빌라는 피해라: 네모반듯한 구조가 가장 좋음(발코니 확장식의 직사각형 X)
• 좁은 골목의 빌라는 피해라
• 주차 공간이 부족하고 엘리베이터가 없는 빌라는 피해라: 엘리베이터가 없는 빌라의 로열층은 2층. 엘리베이터가 있다면 고층이 좋음.

 

경매의 위험과 기회를 바로 알면 수익률이 달라진다

인도명령은 경매의 안전장치

낙찰자가 잔금을 내면 법원은 간단한 심리 절차를 거쳐 채무자, 소유자, 임차인 등 기타 대항력 없는 점유자에 대해 집을 비우라고 명할 수 있습니다. 이를 인도명령이라고 하는데요. 잔금 납부 후 6개월 이내에 신청서만 제출하면 되므로 절차가 비교적 간단하고, 비용도 12만 원 내외로 부담스럽지 않은 편입니다. 인도명령에서 해결되지 않으면 강제집행으로 넘어가게 됩니다.

인도명령 절차

1. 인도명령 신청
2. 인도명령 심리 및 심문
3. 인도명령결정
4. 결정문 송달
5. 송달증명원 및 집행문 부여 신청

인도명령은 잔금 납부와 동시에 신청하는 것이 좋은데요. 원만히 협의가 이루어지고 있더라도 보험삼아 신청해두는 것이 시간과 비용의 측면에서 좋습니다. 만약에 인도명령이 떨어진다면 강제집행도 이어서 신청하는것이 좋습니다. 신청한다고 해서 반드시 집행을 하는 것도 아니기 때문입니다. 강제집행 신청은 낙찰자가 잔금을 낸 후 취할 수 있는 가장 안전한 보험이라고 생각하는게 좋습니다. 협상이 결렬된 후 그때 가서 강제집행을 신청한다면 시간과 이자비용, 관리비 등으로 에너지가 몇 배는 낭비되기 때문입니다. 절차를 밟으며 동시에 협상을 진행하는 투트랙 전략을 구사해야 경매를 오래 즐기며 할 수 있습니다. 도중에 협의가 잘되어 빨리 이사를 하게 된다면 그때 강제집행 신청을 취소하면 됩니다.

인도명령의 대상자는 다음과 같습니다.

• 채무자(전 소유자) 및 동거 가족, 상속인, 피고용인, 채무자가 법인일 경우 회사의 직원,
• 대항력 없는 임차인
• 경매개시일 이후 대항력 없는 점유자
• 집행을 방해할 목적으로 채무자와 공모한 점유자

인도명령신청을 받은 담당 재판부는 몇 가지를 검토하는데요. 만일 전 주인이 살고 있다면 신청서 접수 2~3일 후 바로 인도명령을 결정합니다. 그러나 임차인이 살고 있다면 배당일까지 인도명령신청에 대한 판단을 유보하는데요. 임차인이 받아 갈 임대보증금이 있을 수도 있기에 배당일 이후에 인도명령 여부가 결정됩니다.

반면에 대항력 있는 임차인은 남은 임대차 기간을 보장받고 매수인의 명도 요구를 거절할 권리가 있습니다. 따라서 이들을 대상으로 한 인도명령신청은 당연히 기각됩니다. 그런데 권리 주장이 없고, 임대차 계약서 등 어떤 서류도 담당 재판부에 접수하지 않은, 대항력 있는 임차인의 경우에는 인도명령이 들어갑니다. 다만 이 경우라고 하더라도 보증금 등은 인수합니다.

강제집행 절차

1. 집행관 사무실에 강제집행신청서 제출(송달증명원, 부동산인도명령결정문, 집행문 첨부)
2. 예고집행: 채무자에게 이사할 시간을 줌(2주 내외)
3. 강제집행: 노무자 투입
4. 채무자에게 최고서 발송
5. 유체동산(채무자의 주소지에 있는 가재도구, 물품 등) 매각 신청
6. 집행비용 예납 및 공탁
7. 유체동산 감정
8. 집행비용 확정 결정 신청
9. 동산 경매 처리리

강제집행 당일 문을 강제로 열 때는 성인 2명의 증인이 필요합니다. 대략 3-40평의 경우 노무자가 12-20명 정도 필요한데요. 인당 12만원 정도 잡으면 됩니다. 이 때, 미리 약속한 만큼의 노무자가 나오지 않았을 경우 차액에 대해서 환급을 요구할 수 있습니다. 유체동산을 처리할 때는 전유부 내 짐을 하나라도 남겨서는 안되구요. 점유자가 버리고 간 짐이라도 함부로 버려서는 안됩니다. 유체동산 매각 신청을 하고 소유권을 취득한 뒤에 버리는 것이 원칙입니다. 만약 점유자와 유체동산 포기 각서와 각서인의 인감증명서를 받았다면 처분해도 괜찮습니다.

집 안에 있는 모든 짐이 반출되면 물품 보관각서에 사인합니다. 물류 창고 사장님과 물품 부관 수탁계약서를 작성하면 끝입니다.

대게 예고집행단계에서 점유자와 이사 협의가 되는 비율이 90% 이상이므로 두려워하지 말고 당당히 권리를 행사해야 합니다.

정체불명의 점유자에 대한 대응

강제집행을 할 때 인도명령신청서상의 이름과 현재 점유자가 다르면 집행 불능이 됩니다. 이 때는 집행관에게 집행의 일시 정지를 신청하고 집행불능조서를 발급받아 다시 인도명령신청을 하면 됩니다. 현 점유자를 불법 점유자로 표시하고 승계집행의 취지를 적으면 심문 절차 없이 인도명령결정문을 받을 수 있습니다. 끝까지 버티는 점유자에 대해서는 손해를 입증하여 손해배상청구 또는 권리행사방해죄 등을 물을 수 있습니다.

강제집행 후에는 반드시 비밀번호를 바꾸고 분쟁이 있었다면 키 박스 전체를 교체하는 것이 좋습니다. 출입구 비밀번호를 바꾸지 않아 전 소유자나 임차인이 들어가는 경우 인도명령은 다시 할 수 없기 때문입니다. 무단 침입죄와 강제집행효용침해죄로 형사 고소를 할 수도 있지만 시건장치를 교체하여 사전에 차단하는 것이 가장 깔끔합니다. 강제집행 당일 날 집행관과 함께 온 사람들에게 키 박스 교체를 의뢰하면 매우 비싸므로 미리 근처의 업자를 섭외해두어 진행하면 좀 더 저렴하게 진행할 수 있습니다.

낙찰자의 강력한 무기, 명도확인서

명도확인서란 ‘낙찰자에게 집을 비워주었다’라는 내용을 적은 서류로 임차인이 배당일에 임대보증금 전부 또는 일부를 배당받기 위해서는 반드시 필요합니다.

체납 관리비와 공과금 처리법

아파트와 같은 집합건물의 구분 소유자 또는 그 사용자의 연체 관리비는 최근 3년분의 공용 부분에 한해 낙찰자가 부담하는 것이 원칙입니다. 따라서 전기세, 수도세, 세대 난방비, 급탕비, TV 수신료 등의 전유 부분은 이전 소유자 또는 점유자가 부담합니다. 이에 관해서는 판례가 두가지 있는데요, 대법2004다3598, 3604 판결과 대법92다16669 판결이 있습니다.

전유 부분의 미납 관리비를 처리하는 방법은 다음과 같습니다.

• 공급자에게 전화 → 경매로 소유권 이전된 사실 통보 → 등기부등본, 강제집행 관련 서류 팩스 전송 → 취득일 기준 미납요금 탕감(단, 전기 재공급을 위한 설치비는 낙찰자 부담)

단, 임차인이 배당받는 경우 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서가 필요하므로 실무에서는 점유하던 사람이 모든 공과금을 정산한 후 이사를 나가는 경우가 많습니다.

인터넷우체국에서 내용증명 보내는 방법

인터넷우체국을 활용하면 우체국에 가지 않고도 내용증명을 빠르고 편하게 보낼 수 있습니다.

허위 유치권을 가려내면 투자 기회가 많아진다

높은 입찰가를 쓸 가능성이 큰 경쟁자를 몇 명이라도 줄여 조금이라도 적은 금액에 낙찰받고 싶어서 법원에 허위 유치권을 제출하는 경우가 있습니다. 법원은 유치권신고서가 허위인지 아닌지를 따지지 않고 법원으로 들어오는 문서는 다 받아주기 때문에 이런 점을 악용하는 사람이 있습니다.

숨어 있는 함정, 세대합가와 대위변제

세대합가

말소기준권리보다 전입이 빠른 임차인 등 대항력 있는 임차인이 거주하는 사건에 입찰해야 할 때, 임차인이 보증금 전부를 배당받지 못하는 사건이라면 전입세대열람원 확인은 필수입니다. 전입세대열람원을 떼어보면 보통 세대주의 전입일이 기재되어 있는데, 세대원이 있다면 그들 중 세대주보다 일찍 전입한 사람이 있는지를 확인해야 합니다.

세대합가란 주민등록상 독립되어 있던 별도의 세대가 하나로 합쳐진 것을 말하는데요. 세대주의 전입일보다 세대원의 전입일이 빠를 때 세대합가로 봅니다. 대항력 있는 임차인 가족이 살다가 세대원 일부가 전출한다고 해도 가족 일부의 주민등록이 여전히 있다면 임대차에서 제3자에 대한 대항력을 주장할 수 있습니다.

세대합가로 인해 선순위임차인이 있을 경우 매각가(낙찰가)가 크게 하락할 수 있고, 그러면 채권자는 손실을 입습니다. 때문에, 채권자는 손실을 피하기 위해 채무자가 대출 당시 제출한 전입세대열람, 무상임차각서 등 선순위임차인이 아니라는 소명자료를 해당 법원 경매계에 제출하거나 경매 정보 사이트에 제공하기도 합니다. 그러니 어렵다고 미리 포기하지 말고 적극적으로 알아보는게 좋습니다.

대위변제

낙찰 이후 잔금을 내기 전까지 등기부상 권리 변동이 얼마든지 생길 수 있습니다. 담보가치(집값)에 대비해 채무 금액(근저당권)이 낮은 편이라면 대위변제 가능성을 고려해봐야 합니다. 예를 들어 시세 5억 원 아파트에 선순위 근저당권(A) 2,000만 원, 이후 임차인(B) 전세보증금 1억 원이 있다고 가정할게요. 가장 앞선 근저당권은 얼마든지 변제되어 말소될 수 있습니다. 임차인 B가 대위변제를 한다면 대항력이 살아나므로, 낙찰자는 낙찰가 외 추가로 1억 원(임차인의 전세보증금)을 인수해야 합니다.

 

제2의 월급을 만드는 임대수익에 도전하자!

부동산은 크게 차익형 부동산과 수익형 부동산으로 나뉩니다. 차익형 부동산은 아파트같이 시세차익을 얻을 수 있는 부동산이고, 수익형 부동산은 상가나 지식산업센터로 월세수익을 낼 수 있는 부동산을 말합니다. 수익형 부동산은 한 건 제대로 투자하면 평생 효자 노릇을 하지만 한 번의 실수로 큰 위험에 빠질 수 있기 때문에 초보자일수록 서두를 필요가 없습니다.

월세수익률 계산하기

• 수익률 = (월 임대료 * 12 / 입찰가 – 보증금) * 100
• 레버리지 수익률 = (월 임대료 * 12 – 대출이자(년) / 입찰가 – 보증금 + 대출금) * 100

지식산업센터

지식산업센터는 도시 지역에 지은 기업용 건물을 가리키며, 예전에는 아파트처럼 생겼다고 해서 ‘아파트형 공장’이라고 불렀습니다. 내부에 설비가 없으므로 임차인에게 연락이 올 확률이 매우 낮으며, 한번 입주한 회사들은 오피스텔 임차인에 비해 자주 이동하지도 않습니다. 면적이 작은 평수가 임대에 유리한 편입니다. 그러나 취득세가 4.6%로 거래비용이 큰 편이며, 환금성도 아파트에 비해 떨어집니다.

 

알려지지 않은 새로운 경매·공매의 세계

경쟁은 적고 수익률은 높은 지분 경매

지분 물건이 나오는 이유는 상속, 공동명의, 공동투자 때문입니다. 그 중 공동명의는 종합부동산세를 절감할 수 있고, 매도 시 양도세 절감 효과도 큰데요. 1세대 1주택자의 경우 종합부동산세 부과 기준 금액인 9억 원을 넘으면 과세가 되지만, 부부 공동명의일 때는 부부 각각에 대해 6억 원씩 12억 원이 넘어야 부담하게 되므로 절세가 가능하기 때문입니다. 또, 공동명의로 취득한 부동산을 양도하는 경우 양도 소득세가 공동명의로 각각에 대해 별도로 계산되기 대문에 절세 효과가 뛰어납니다.

한편 지분 물건은 다음의 정형화된 메뉴얼을 따릅니다.

1. 낙찰
2. 처분금지 가처분
3. 공유물 분할
4. 판결문 또는 화해권고결정문
5. 경매 신청
6. 경매 낙찰
7. 잔금 납부
8. 배당(수익)

이같은 공유 지분을 낙찰받았을 경우 크게 다섯 가지의 해결 방안이 있는데요.

1. 낙찰자의 지분을 공유자가 매입한다.
2. 공유자의 지분을 낙찰자가 매입한다.
3. 서로 협의해서 일반 부동산에 매물로 내놓아 매도 후 수익을 나눈다.
4. 공유물 분할청구소송을 통해 경매로 넘긴다.
5. 부당이득청구소송을 통해 매월 부당이득금을 받는다.

지분 경매에 관해서 조금 더 자세한 내용은 후속편 <따라 하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매 수익실현편>에서 다루고 있습니다

200만 원으로 시작하는 토지 공매 투자

토지를 낙찰받은 후, 공유자들이 매입할 의사를 보이지 않을 경우 일단 경매 신청을 해보고, 이와 동시에 등기부 등본을 떼어 인접 토지 주인들에게 매매제안서를 보내 이들에게 매도할 수 있습니다. 공유자들이 매입할 의사가 없다는 것은 헐값에 남은 지분을 살 수 있다는 의미이기도 하기 때문입니다.

아는 사람만 돈 버는 유체동산 경매와 공매

자동차경매

• 법원 경매(스피드 옥션)
  물건이 많지만 감정평가사들이 감정을 제대로 하지 않아 현 상황과 공부상 차이가 크게 나는 경우가 많습니다.
• 온비드, 오토마트 공매
  전자입찰이 가능해서 시간을 절약할 수 있습니다. 관리가 잘 된 관용 차량을 낙찰받는다면 수리 걱정은 크게 없습니다. 다만 매물 개수가 적은게 단점입니다.

경매와 공매로 나온 중고차들은 오랫동안 방치되어 있거나 관공서 불하 차량, 압류된 차량 등 관리가 미흡한 경우가 많습니다. 차량 상태에 문제가 있는 경우가 많으니 낙찰 후 차량 수리비까지 생각하고 입찰가를 정해야 합니다.

지방세 체납자 압류동산 공매

최저 매각 금액과 사진 등을 관계기관 홈페이지에서 사전에 열람할 수 있고, 현장에서는 안내를 하고 있는 담당자에게 물품에 대한 궁금한 사항을 문의하거나 자세히 보여달라고 요청할 수 있습니다. 평소 갖고싶었던 명품들을 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있으며, 보증서가 제공되기 때문에 감정이 잘못될 경우 감정가의 200%를 보상받을 수 있습니다. 그러나 체납자의 배우자에게 우선매수제도란 제도가 있기 때문에 낙찰을 받아도 빼앗길 수 있습니다.

세관 공매

국가관세종합정보망 서비스에 들어가 물건들을 확인하고 입찰할 수 있고, 세관에 직접 방문해 입찰할 수도 있습니다.

 

부동산 경매의 얼개를 그려볼 수 있어서 좋았습니다. 공부를 하며 계속해서 드는 생각은 많은 사례를 접해봐야겠다는 것입니다. 저자도 말했듯이 경매는 연습과 실전이 답이기 때문입니다. 후속편인 <따라 하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매 수익실현편>에서 사례를 살펴보겠습니다.