싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 리뷰

올 겨울엔 부동산 경매를 조져보기로 했습니다. 언제나 조져지는 건 저였지만 말이죠. 송희창의 <송사무장의 부동산 경매의 기술>과 정민우, 유근용의 <왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술>을 베이스로 여러 권의 책을 읽어보려고 했습니다만, 송사무장의 책이 보기만 해도 노잼의 스멜이 나는 바람에 핑크핑크한 표지의 <싱글맘 부동산 경매로 홀로서기>를 먼저 읽기로 했습니다.

저자는 부동산 경매는 낙찰이 20%, 낙찰 이후 명도까지가 40%, 그리고 나머지 40%가 수리, 리모델링, 임대, 매매라고 합니다. 이 순서대로 작성해보겠습니다.

 

낙찰

감정평가액

보통 부동산 경매가 올라오게 되면, 감정평가액이라는 것이 있고 최저입찰금액이 있습니다. 감정평가액은 ‘이 물건이 얼마짜리 물건이다’라고 제시해주는 가이드라인이구요. 통상 경매로 나오는 부동산의 감정평가액은 채권회수가 목적이기 때문에 일반적인 시세보다 조금 높게 책정됩니다.

최저입찰금액

최저입찰금액은 말씀 안드려도 아시겠죠? 다만 입찰이 이루어지지 않을 때가 있는데요. 그때는 ’유찰’이라고 하며 ‘다음 기회에…!’가 뜨게 됩니다. 이렇게 유찰될 때마다 최저입찰금액은 낮아집니다. 사람들 생각하는게 다 똑같기 때문에 무조건 낮은 입찰금액을 쓴다면 패찰할 확률이 높구요. 반대로 무조건 높은 입찰금액을 쓴다면 시세보다 비싸세 낙찰받을 수도 있습니다. 그럼 우리는 어떻게 낙찰금액을 정해야할까요?

입찰금액 정하기

경매는 싸게 사는 게 목표입니다. 그렇다면 물건이 싼지, 비싼지는 어떻게 판단할까요? 분석을 해야겠죠! 지역분석을 하고, 입지분석도 해야겠죠. 그리고 반드시 임장을 해봐야합니다.

임장

• 임장준비물
• • 경매정보지 복사분
  • 녹음(임차인 등을 언제 어디서 만날지 모릅니다.)
  • 임장활동 현장조사서

임장 시 경매물건 근처의 부동산에 해당 물건이나 비슷한 물건에 대해서 물어보면 바로 경매물건을 보러 온 사람인지 간파당합니다. 이 때는 부동산 중개인의 성향을 파악해서 솔직하게 도움을 구할 지, 약간의 거짓말을 섞어 진행할 지 판단해야 합니다.

한편, 임장 중 점유자를 만나게 되면 대부분의 임차인들은 적대적인 반응을 보입니다. 그래서 굳이 특수물건이 아니라면 만나려하지 마시고, 윗집이나 아랫집을 통해서 구조를 확인하시기 바랍니다.

그 외 저자의 노하우

• 매매가 대비 전세가가 높은 곳들은 생활여건이 좋아 임차인들이 선호하는 지역입니다.
• 대단지 아파트가 좋은것처럼 빌라도 여러 개의 동으로 구성된 빌라가 좋습니다.
• 현장조사를 가기 전에 매도자와 매수자의 관점 모두로 조사를 합니다. 그리고 입찰가의 경우 좀 더 보수적인 매도가를 선정합니다.

가장 중요한 것은 수익과 수익률 계산은 입찰 전에 해두는 것입니다.

대출

보통 낙찰가의 70%까지는 대출이 무난하게 나온다고 합니다. 이를 경락잔금대출이라고 합니다. 경락잔금대출 시 근저당설정을 하는데 일부 금융권에서는 근저당설정비를 받을수도 있습니다.

단기매매가 목표인 물건이라면 이자율이 다소 높더라도 중도상환수수료가 없는 것이 훨씬 유리하고, 장기적으로 보유 후에 매매 할 것이라면 이자가 낮고 중도상환수수료가 일정기간 지나면 없어지는 상품으로 고르는 것이 현명합니다.

그 외 알아두면 좋을 것들

• 집이 경매에 붙여지면 법원에서는 경매 개시 서면을 보냅니다. 이 서류를 받으면 보통 임차인들은 월세를 내지 않습니다.
• 재매각이란 낙찰이 되었으나 잔금을 미납하여 다시 경매에 들어간 상태를 말합니다.
• 토지구획정리가 아직 되지 않는 신축 아파트 물건의 경우 대지권 미등기 상태로 경매에 나오는 것을 많이 볼 수 있습니다. 그러나 일부 은행에서는 완벽히 정리된 등기부등본을 요구하기 때문에 대출을 안해줄수도 있습니다. 따라서 만약에 대지권미등기인 집합건물을 낙찰받았다면 추가 비용은 좀 들겠지만 소유권 이전 시 법무사에게 대지권 등기도 해줄 것을 요청해야 합니다.
• 미납관리비는 공유분에 한해서만 낙찰자가 인수합니다. 그러나 사람이 살지 않은 상태로 오래된 집합건물의 경우 공유관리비가 많이 밀려있을수도 있으니 반드시 임장하시기 바랍니다.

 

명도

명도란 낙찰받은 물건에 살고있는 임차인이나 세입자, 소유자 등을 내보내는 것을 말합니다. 보통 ’인도명령‘과 ’강제집행‘을 통해서 이루어집니다. 협의하에 잘 풀리는 경우도 있습니다. 임차인 등은 낙찰금액의 일부를 배당받을 수도 있는데, 이 때 필요한 것이 낙찰자의 명도확인서이기 때문입니다. 서로 잘 이야기해서 풀릴 경우 임차인 등은 배당금도 챙기고, 낙찰자에게 소정의 이사비도 좀 더 얹어서 받을 수 있습니다.

낙찰 후 일주일이 경과되면 매각허가가 결정되며 이 날을 기점으로 한 달후에 잔금기일이 정해집니다. 이렇듯 매각허가결정 이후에도 한 달의 여유가 있으니 너무 조급해 하지 말고 그동안 낙찰자의 입장을 담은 내용증명을 작성하도록 합시다. 요즘 점유자들은 낙찰 당일에 낙찰됐다는 것을 알고 나름 대응을 준비하는데, 당연히 올 것이라 생각한 낙찰자의 연락이 일주일 넘게 오지 않으면 오히려 점유자가 당황하기 시작합니다. 바로 이 타이밍에 내용증명을 발송하여 낙찰자의 인상보다 문서에 집중하게끔 만드는 전략을 활용할 수 있습니다.

내용증명은 우체국에서 보내는데, 원본 1통과 복사본 2통이 필요합니다. 원본이 여러 장일 경우 간인해서 가져가야 합니다. 복사본 1통은 우체국에서 3년간 보관하고, 1통은 낙찰자가 보관하게 됩니다.

소유자, 임차인과 대면할 때는 ㅇㅇ부동산투자회사라는 가짜 명함을 만들어 가지고 다니면 좋습니다. 그리고 사장은 피도 눈물도 없는 무자비한 사람이며, 자신도 수당 받으며 일하는 입장이라는 것을 피력하는 것이 좋습니다. 이렇게 제3자의 입장을 취해 직접 공격받는 것을 피할 수 있습니다.

인도명령

법무사를 이용할 때, 채무자가 점유하거나 권리상 문제가 없는 후순위임차인, 즉 대항력이 없는 사람들이 점유하는 경우는 잔금 납부와 동시에 인도명령도 함께 신청해 줄 것을 부탁할 수 있습니다. 혹시라도 인도명령을 신청하지 않는다면 차후 점유자들과 길고 긴 싸움을 하게 될 수도 있기 때문입니다. 인도명령 비용은 통상 2만원 정도 견적서에 추가되어 있지만, 의뢰를 하면서 서비스로 해달라고 하면 다들 웃으면서 수긍해준다고 합니다.

강제집행

강제집행은 인도명령 신청 후에 진행할 수 있는데요. 인도명령을 내린 후에도 점유자들이 이를 거부할 경우 진행할 수 있습니다. 다만, 강제집행할 경우 소유자가 짐을 찾아가지 않는다면 창고비를 부담해야하고, 끝내 동산 처분까지 할 수도 있습니다.

 

임대차계약

계약서 문구 특약사항에 ‘임대료 연체가 2기 상당의 금액에 해당할 경우 임대인은 일방적으로 임대차계약의 해지를 할 수 있다.’를 추가하는 것이 좋습니다. 2기는 두 번이 아니라 두 번에 해당하는 금액이기 때문에 띄엄띄엄 임대료를 연체하는 임차인들에게 효과적이며, 상습 연체 임차인들이 보증금 없어질 때 까지 살 수 있다고 생각하는 것도 바로잡을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 되기 위해서는 저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 최우선권리가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차 계약을 하고, 주택의 인도를 받고, 해당 부동산에 전입을 해야만 합니다. 그러면 전입을 한 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다.

 

리모델링

구매자의 입장에서 잘 팔리는 상품을 만들어보자

빌라의 경우 외관이 다소 더러울 수 있습니다. 저자의 경우 더러운 외관의 빌라를 손수 청소하고, 집기들을 보관할 수 있는 간이 판넬 창고를 약 100만원을 들여 설치하여 잘 팔리지 않는 집의 임대를 놓을 수 있었다고 합니다.

임대용 물건은 방수나 누수 등 구조적인 부분에 더욱 신경을 쓰고 도배나 장판은 깔끔하게 수리하는 것이 좋습니다. 매매의 경우 수리를 할 때는 수요층을 파악하여 인테리어를 진행합니다. 큰 평수의 경우 경제적 여건이 되는 매수자가 많으므로 인테리어를 해놓기보다는 그들의 취향에 맞게 인테리어를 할 수 있도록 구성하는것이 바람직합니다.

집을 내놓는 방법과 함께 네이버 부동산을 활용할 수 있습니다. 월 5,000원~10,000원이면 등록할 수 있으며, 사진 등록도 가능하고 노출기간이 60일이기 때문에 이를 적극적으로 활용하면 좋습니다.

동네 인테리어 가게

동네 인테리어의 경우 중간 마진을 챙기고 실무자들에게 하청을 주기에 비용이 부풀려지기 마련입니다. 그러나 실무자들과 바로 접촉하여 의뢰하는 경우 중간마진을 생략하고 재료비와 인건비만 들기 때문에 훨씬 더 저렴한 금액으료 이용할 수 있습니다. 레몬테라스를 이용하거나 지역 맘카페를 활용할 수 있습니다.

누수

싱크대나 도배장판은 인테리어적인 요소이지만, 누수는 삶의 질에 영향을 주는 가장 기본적인 설비이므로 매도자 입장에서 책임을 져야 합니다. 빌라의 경우 전문가에게 맡길 때 150만원이 넘어가는데요. 재료비는 달랑 15만원밖에 들지 않으므로 직접 해보는 것을 추천합니다. 시공 방법은 방수액과 방수시멘트를 밀가루 개듯 섞어서 외벽에는 고무찰흙 붙이듯 붙이면 되고, 내부 방바닥에는 조금 묽게 하여 붓으로 칠하면 됩니다. 그리고 이 공정을 날 좋은 날 3번만 하면 완성!

어떤 집은 코킹작업이 필요할 수도 있는데요. 유난히 외벽 쪽 창문과 아파트 베란다 섀시 쪽에 누수자국이 많은 집은 섀시의 틀과 이음새가 벌어져 그 사이로 빗물이 유입된 것이라고 볼 수 있습니다. 이 때는 그냥 전문가에게 맡기는 것이 좋습니다. 비용은 15~20만원 정도 든다고 하네요.

싱크대

인조대리석 상판의 경우 간단하게 샌딩만 해도 새것같은 느낌을 낼 수 있다고 합니다. 비용은 5~10만원 정도 든다고 합니다.

도배장판

도배는 합지와 실크가 있습니다. 합지가 저렴하지만 습기에는 실크지가 좀 더 강합니다. 따라서 물건의 환경에 따라 맞게 진행하면 좋습니다. 장판은 튼튼한 데코타일을 추천합니다. 습기가 있는 반지하 등은 시공해봐야 들뜸현상이 일어나기도 하고, 일반장판보다 시옥비나 가격이 비싸도 흠집에 강하고 한번 해놓으면 5~6년은 쓸 수 있습니다.

 

세금

취득세

취득세는 해당 지역의 세수로 걷히는 지방세이며, 매매 차익분에 대한 세금인 양도소득세는 국세에 포함됩니다.

보유세

부동산은 보융할 때 부과되는 세금으로 재산세와 종합부동산세를 말합니다. 6월 1일을 기준으로 등기부상 명의자에게 부과하고 있습니다.

양도소득세

누군가에게 내 집을 넘겨줄 때 그 차익에 대해 국가가 부과하는 세금입니다. 이 부분이 사실 큽니다. 그래서 최대한 절세할 수 있다면 절세하는게 좋은데, 그 방법 중 하나가 ‘필요경비’공제와 장기보유입니다.

 

공매

공매는 경매와 다르게 인도명령제도가 없고 명도소송으로만 진행해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 명도를 두려워하는 초보에게는 선뜻 도전하기 어려운 분야이기도 하지만, 이 덕분에 경쟁률이 낮고 그만큼 낙찰확률이 높아집니다. 물론 경매만큼 정보가 자세하게 제공되지는 않는다는 단점도 있지만요.

공매의 경우 명도가 원활하지 않을 경우 점유이전금지가처분과 명도소장을 접수하여 법적절차를 진행할 수 있습니다. 명도소송은 대략 5개월 이상 시간이 걸릴 수 있지만, 점유이전금지가처분은 보통 접수 후 10일 이내에 계고를 하기 때문에 압박 수단으로 사용하기 좋습니다.

한편, 채무자가 체납세금을 갚아버리면 공매 자체가 무효가 됩니다. 매각결정취소 절차인데요. 물론 납부를 다 한다고 하더라도 낙찰자의 동의를 얻어야 취소가 가능합니다. 따라서 낙찰받았다고 바로 명도를 준비할 것이 아니라 대출을 알아보고, 자서도 해놓고, 전화만 하면 대출을 실행할 수 있도록 만반의 준비를 해둬야 합니다. 그 뒤에 매각결정취소동의서를 써주되, 합의금을 받고 써주면 됩니다.

 

자동차 경매

자동차도 경매가 있습니다.  오토마트라는 민간 벤처기업은 차량 전문 공매사이트로, 여기서 차량을 낙찰받으면 제휴를 맺은 금융회사에서 대출 및 할부를 진행해주기도 합니다.

 

이 책은 부동산 경매에 관련된 이러저러한 개념을 하나씩 짚어가며 설명하지 않고, 저자가 직접 경험한 사례와 본인의 스토리 위주로 진행됩니다. 그렇다보니 좀 더 자세히 알고싶은 개념이 등장하면 따로 검색을 해봐야하는 어려움이 있습니다만, 거꾸로 생각하면 에세이 읽듯이 쉽게 부동산 경매라는 개념에 다가갈 수 있다는 장점이 있습니다. 시험을 준비하는 기본서라기보다는 합격수기에 가깝다고 할까요? 어쨌든 재밌고 또 유용하게 잘 읽었습니다.