따라 하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매 수익실현편 리뷰

부동산 경매 조지기 세번째 포스팅입니다. <왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술>의 후속편인데요. <싱글맘 부동산 경매로 홀로서기>가 합격수기였다면, <왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술>은 이론서, 그리고 <따라 하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매>는 사례집이라고 볼 수 있습니다.

총 5장으로 구성되어 있으며, 1장에서는 전편의 요약 및 보충정리, 2장에서는 주거 물건, 3장에서는 상가 물건, 4장에서는 건물 지분 물건, 마지막으로 5장에서는 토지 지분 물건에 대해서 다양한 사례를 다루고 있습니다. 부동산 경매는 경우의 수가 워낙 많다보니 다양한 사례를 접해보는게 큰 도움이 됩니다.

 

이것만 알아도 바로 시작할 수 있다! – 경매핵심이론

전편에서 다뤘던 내용의 요약, 보충, 정리를 다루는 장입니다. 낙찰 후 잔금일까지 가만히 있지 말고 재판 기록을 열람해서 명도 계획을 세울것을 시작으로 한번 더 경매 이론을 다루는데요. 저는 전작에서느느 다루지 않았거나, 부실했던 내용을 위주로 정리해보려고 합니다.

임차인의 대항력 문제

• 대항력이 있더라도 법원에 배당요구를 하여 전액 배당이 되는 경우는 낙찰자가 신경쓸 게 없습니다.
• 그러나 법원에 배당요구를 하지 않으면 인도명령을 거절할 수 있습니다. 즉, 낙찰자가 보증금을 인수해야합니다.

모의입찰로 연습하기

1. 입찰할 경매 사건 정하기: 가슴이 뛰는 부동산일수록 좋습니다.
2. 조사하기: 손품과 발품을 팔아 조사합니다. 투입되는 시간이 많을수록 입찰가를 합리적으로 산정할 수 있습니다.
3. 입찰하기: 반드시 기일입찰표를 정성스레 작성합니다. 타이머로 5분 정도 맞춰두고 작성하는 연습을 합니다.
4. 피드백: 낙찰결과와 내가 작성한 입찰가를 비교합니다. 낙찰가와 내 입찰가의 차이가 크지 않다면 감을 잡은 것입니다. 만일 터무니없이 크다면 뭔가 잘못 조사한 것이구요.
   – 나의 입찰가 > 낙찰가: 공격적인 성향이므로 입찰가를 낮출 필요가 있습니다.
   – 나의 입찰가 < 낙찰가: 보수적인 성향이므로 입찰가를 높일 필요가 있습니다.

유찰을 기다리지 않는다

‘나는 감정가 자체를 절대로 신뢰하지 않는다. 현재 시세보다 저렴하다고 판단되면 유찰을 기다리지 않고 즉시 입찰한다.’

지분 물건의 경매 절차

물건 검색→ 낙찰 → 소유권 이전 → 부동산처분금지가처분 신청 → 공유물분할청구 소송, 동시에 공유자와의 협상 진행 → 서로 협의가 되지 않을 경우 판결문으로 경매 신청(약 8개월~10개월 후 첫 매각일 지정됨) → 경매 낙찰 → 잔금 납부 → 배당(최종 수익 확정)

낙찰부터 배당까지 빠르면 1년, 보통은 1년 6개월 정도 걸립니다. 너무 오래걸리지만, 사실 낙찰 후 배당까지 가는 경우는 약 20% 정도밖에 안 됩니다. 대부분은 공유물분할청구소송을 진행하면 해결이 됩니다.(낙찰 후 3개월 정도 소요됨)

지분 물건의 경매 절차를 쉽게 풀어서 설명하면 다음과 같습니다. 먼저 낙찰을 받으면 6주 이내에 잔금을 납부하게 됩니다. 잔급 납부 후에 소유권 이전을 하면 늦어도 2주 이내에 소유권 이전이 완료되구요. 이 때 부동산처분금지가처분을 진행할 수 있습니다.

부동산처분금지가처분

부동산처분금지가처분이란, 쉽게 말해 낙찰자와 협의하고 있는 동안은 공유자의 지분을 다른 사람에게 처분하지 못하게 하는 것입니다. 가처분 신청을 하지 않고도 공유물분할청구소송을 할 수 있지만, 이 때 상대방이 자신의 지분을 다른 사람에게 팔아버리면 재판을 다시 해야 하는 번거로움이 발생합니다. 따라서 이런 일을 미연에 방지하려면 가처분 완료 후 소송을 진행해야 합니다.

공유물분할청구소송

공유물분할청구소송이란 법원의 힘으로 부동산을 분할해달라는 것입니다. 소송을 진행하면 보통 3~5개월 정도 후에 변론기일이 잡힙니다. 법원은 3가지 방법을 통해 공유물을 분할합니다.

• 현물분할
  부동산을 각자의 지분에 맞게 똑같이 나눠 갖는 것입니다. 현실적인 이유로 잘 지켜지지 않습니다.
• 가액배상
  상대방의 지분을 공유자가 인수하는 행위를 말합니다. 서로 협의해서 매매하는 과정이라고 보면 됩니다. 대부분의 지분물건은 이 단계에서 해결되는데, 그 이유는 판사가 개입하기 때문입니다.
• 형식적 경매
  공유물 전체를 경매를 통해 매각하는 절차입니다. 매각 후 매각 대금을 지분 비율대로 나누어 배당받는 것이죠. 형식적 경매가 진행되면 경매 특성상 시세보다 저렴하게 낙찰되기 때문에 손해를 볼 수도 있습니다.

공유물분할청구소송은 결과가 이미 예상되는 터라 변호사 할아버지가 와도 두려울 것이 없습니다. 상대방이 변호사를 선임했다면 오히려 긍정적인 신호로 받아들일 수 있습니다. 이 토지를 지키고 싶은 마음이 크다는 반증이기 때문입니다.

레버리지 최적 활용법

포지티브 론(돈이 들어오는 부채)을 늘리고, 네거티브 론(돈이 나가는 부채)를 줄여야 합니다. 부동산은 레버지리의 이점이 가장 큰 투자상품이므로 빚을 두려워 말고 최대한 많은 빚을 감당해야 합니다.

양도세 반의반으로 줄이는 매매사업자 활용법

부동산매매사업자는 법인이 아닌 개인입니다. 그래서 취득 및 보유단계에서는 장점이 거의 없는데요. 재산세, 종합부동산세는 매매사업자용 주택과 기존에 개인 명의로 보유 중인 주택 수 전부를 합산하기 때문입니다.

매매사업자 투자의 장점은 바로 양도 단계입니다. 부동산을 매도할 때 양도소득세가 아닌 종합소득세의 과세표준에 따라 세금을 내기 때문입니다.

그러나 비교과세라는 것이 있는데요. 소득세법 제64조에 해당하는 자산을 사고 팔 때는 양도소득세와 종합소득세를 비교해서 더 큰 세금을 내야 합니다. 분양권, 비사업용 토지, 미등기 양도자산, 조정대상지역 입주권, 조정대상지역 중과 대상 주택이 이에 해당합니다.

결론적으로 매매사업자로 투자하기 적합한 지역은 비조정지역이며, 단기양도 시 활용하는게 좋습니다. 반면에 매매사업소득이 생기면 국민연금과 건강보험료가 상승할 수 있으며, 종합소득세 계산 시 근로소득과 사업소득이 합산되어 과세표준이 올라갈 수 있다는 단점도 있습니다. 다만, 저자는 그냥 돈 더 벌고 세금 좀 더 내는게 좋지 않냐고 생각하네요.

 

따라 하면 무조건 돈 버는 주택 물건의 실전 부동산 경매 – 아파트, 빌라

물건지의 전입자를 확인하는 법

전국의 어떤 주민센터에서든 경매 정보지 출력물, 열람 신청서만 있으면 전입세대열람원을 떼서 볼 수 있는데요. 은행은 대출 실행 시 반드시 전입세대열람을 해서 전입자가 있으면 누구인지 확인합니다. 그리고 가족이라면 무상임대차확인서를 꼭 받아두죠.

정황상 무상임대차같은데? 라고 무턱대고 소송을 진행했다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 선순위 임차인 사건들의 핵심은 점유자가 실제로 대항력이 없는지, 혹은 허위 임차인인지 아닌지를 입증하는 것인데, 실제로 법원이 은행에 사실조회 신청을 했을 때 무상임대차확인서가 없는 경우엔 패소할 수 있으니까요.

법원에서 사용하는 사건 부호

민사 사건

• 지급명령: 차/차전
• 가압류, 가처분: 카합(합의), 카단(단독)
• 부동산 경매: 타경
• 파산: 하합(합의), 하단(단독)
• 개인회색: 개회
• 과태료: 과

형사 사건

• 1심: 고합(합의), 고단(단독), 고약(약식 사건), 고정(약식 사건 정식재판)
• 2심(항소): 노
• 3심(상고): 도

이혼 사건

• 1심: 드합(합의), 드단(단독)
• 2심(항소): 르
• 3심(상고): 므

사건 구분

• 소액 사건: 민사에서 청구 금액 3,000만 원 이하 사건
• 약식 사건: 가벼운 형사 사건에 대해 정식 재판보다 간소하게 서류만으로 재판하는 사건
• 합의: 판사 세 명이 하나의 재판부를 구성하는 사건
• 단독: 판사 한 명이 재판하는 사건

재판비용

• 형사 재판: 국가에서 범인을 잡기 위해 소송에 들어가는 비용으로 국가가 부담
• 민사 재판: 개인과 개인의 다툼을 해결하는 방법으로 소송비용은 당사자 부담 원칙

먼저 원고(청구자/재판을 거는 사람)가 비용을 내야 재판이 시작됩니다.

미납관리비

대부분 투자자는 연체된 관리비가 많으면 입찰을 꺼립니다. 채무자나 임차인의 사정이 좋지 않아 명도가 어려울 수 있고 집 상태도 좋지 않을 것이라고 지레 판단하기 때문입니다. 그러나 저자는 오히려 미납된 관리비가 많을수록 경쟁자를 물리칠 수 있기 때문에 선호한다고 합니다.

셀프 인테리어

싱크대 업체와 새시 업체 등을 같은 날에 부르면 폐기물 처리를 제대로 하지 않고 가는 경우가 있다고 합니다. 본인이 직접 상주하면서 관리하기 어렵다면 하루씩 시간 간격을 두어 업체를 부르는 것이 현명합니다.

부동산 호재

도시계획정보서비스 토지이음, 시청 홈페이지, 씨:리얼 등을 이용하면 파악할 수 있습니다.

셀프 등기 간단 노하우

셀프 등기가 어렵다고 느껴지는 이유는 하루에 모든 것을 처리하려고 하기 때문입니다. 여유를 가지고 한 번에 하나씩 처리하면 좋습니다.

잔금을 납부하기 위해 법원 방문

1. 경매계로 가서 신분증 제출 뒤 법원보관금납부명령서 수령
2. 은행에 수납(수입인지 500원 구입) 후 법원보관금 영수필통지서 수령
3. 경매문건접수 창구 근처에 매각대금완납증명원 서식 작성
4. 경매문건접수 창구에서 매각대금완납증명원과 은행에서 구입한 수입인지 제출 후 도장 날인
5. 날인한 매각대금완납증명원을 가지고 다시 해당 경매계로 가 제출
6. 매각대금완납증명원 수령

취·등록세를 납부하기 위해 해당 지자체 세무과에 우편 발송

1. 지자체 세무과로 취득세 신고서, 등록면허세 신고서, 잔금 납부 후 받은 매각대금완납증명원을 빠른 등기로 발송
2. 다음 날 연락이 오면 납부서 따로 받을 필요 없이 이택스(서울)나 위택스(그 외)에서 취등록세 납부 후 납부확인서 출력

소유권이전에 필요한 서류 확인 후 경매계로 우편 발송

1. 부동산소유권이전등기 촉탁신청서(잔급 납부 시 법원에서 챙기기)
2. 소유권이전등기 위임장(공동투자)
3. 소유권을 이전할 때 필요한 인감증명서(공동투자)
4. 부동산의 표시 4장(경매 사이트에 부동산의 표시가 정확히 적혀 있음)
5. 말소할사항 4장(등기사항전부증명서 확인)
6. 등기부등본(인터넷 등기소에서 발급용으로 출력)
7. 토지대장(정부24 출력)
8. 주민등록초본(주민등록번호 전체 표기)
9. 국민주택채권매입 영수증(토지 시가 표준액이 500만원 이하면 매입하지 않아도 무방, 표준액은 취득세 납부 확인서 확인)
10. 취등록세납부영수증
11. 등록면허세납부영수증
12. 등기신청수수료영수증(은행 또는 인터넷등기소에서 납부 후 출력)
13. 등기필증수령요청서(등기 시 등기필증 받을 주소)
14. 등기필증수령 위임장(공동낙찰)
15. 등기필증수령 인감증명서(공동낙찰)

그 외 체크사항

• 대봉투투우표 5,700원(선납등기우표, 법원마다 금액 다를 수 있음, 법원 내 등기소가 있을 경우 없어도 됨)
• 서류를 받은 경매계는 서류 확인 후 등기소로, 등기소는 등기 완료 후 낙찰자에게(이 때 필요한 우표가 5,700원)

낙찰 후 권리상 문제가 발견됐을 때

• 낙찰일~매각허가결정일: 최고가 매수신고인이 매각불허가 신청할 수 있음
• 매각허가결정일~매가허가확정일: 최고가 매수신고인은 매각허가결정에 대한 이의신청 또는 즉시항고 할 수 있음.
• 매각허가확정일~잔금 납부일: 매각허가결정에 대한 취소신청 가능. 인수해야할 하자가 있다면 매각대금 감액 신청도 가능
• 배당일 이후: 채무자에게 계약해제 주장 또는 배당받은 채권자를 상대로 대금 반환 청구 가능

매각불허가 신청서

경매가 취소되는 이유

복등기

분양 또는 매매 계약 등을 원인으로 소유권 이전 등기를 했다가 곧바로 다른 매수인 앞으로 등기를 바꾸는 것을 말합니다. 등기를 동시에 두 번 한다고 해서 복등기라고 부릅니다.

무잉여

모든 부담과 경매비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정될 때, 이러한 사실을 채권자에게 통지하고 경매 절차를 법원이 직권으로 취소하는 것입니다. 무잉여로 경매가 취소되면 입찰자는 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

따라 하면 무조건 돈 버는 상가 물건의 실전 부동산 경매 – 지식산업센터, 상가, 오피스텔, 호텔

경매를 하다보면 금전적 보상을 받고 잔금 납부를 포기해달라는 제의를 받을 때도 있습니다. 그 때를 대비해서 다음의 양식을 참고하시면 좋습니다.

그리고 법인 이야기도 잠깐 하는데요. 규제로 인해 법인의 헤택이 많이 줄었습니다. 그러나 아직까지 세금을 줄일 수 있는 방법이 몇 있는데요. 현재 공시가 1억 이하의 주택은 1.1%의 취득세율이 적용되므로 저가 주택을 경매로 낙찰받아 단기 차익을 얻고자 할 때는 유리합니다. 그 외에 상가, 지식산업센터, 생활형 숙박시설, 공장, 모텔, 토지 등 다양한 비주택 부동산을 경매로 낙찰받는것이 아파트에 비해 유리합니다.

 

따라 하면 무조건 돈 버는 건물 지분의 실전 부동산 경매 – 아파트, 빌라, 오피스텔

개인적으로 재밌게 읽었던 파트입니다. 도전해보고 싶은 분야기도 하구요.

공유자 우선매수 신청하는 법

경매

1. 미리 신고하는 방법: 법원에 가지 않고 우편 또는 전자소송 사이트 내에서 해당 경매계에 공유자 우선 매수 신청서를 접수할 수 있습니다. 우편 접수 시 다음의 준비물이 필요합니다.
   – 공유자 우선 매수 신청서
   – 부동산등기사항전부증명서

   

2. 현장에서 직접 신고하는 방법: 낙찰자가 나올 때까지 기다린 후 낙찰이 되면 집행관이 물어봅니다. 다음의 세 가지를 건내면 됩니다.
   – 보증금 10%
   – 부동산등기사항전부증명서
   – 신분증

공매

공매는 전자입찰로 진행됩니다. 경매와는 달리 사전에 공유자 우선매수 신청을 할 수 없고, 입찰 결과가 나와야만 할 수 있습니다. 낙찰 결과는 보통 목요일 오전 11~12시에 나오며, 누군가에게 낙찰된 것을 확인한 후 온비드 사이트 또는 해당 물건을 담당하는 한국자산관리공사 직원에게 전화해서 신청합니다. 이후 매각결정은 낙찰 다음 주 월요일 오전 10시에 확정되므로 공유자는 오전 10시 이전에 공유자 우선매수를 신청한 후 보증금 10%를 납부해야 합니다. 매각결정 이후에는 신청을 해도 받아들여지지 않는다고 하니 유의하시기 바랍니다.

수익을 부르는 확약서 작성법

주거용이나 토지 지분 물건을 낙찰받으면 잔금 납부 전에 협의가 되는 경우가 많습니다. 이 때는 서로 협의한 내용에 대해 확약서를 작성하는데, 확약서에 담아야 하는 내용은 다음과 같습니다.

소송절차수계신청

소송 중 원고 또는 피고가 바뀌는 경우 변경된 소유자들을 소송에 참가시키는 것을 말합니다. 지분 경매에는 경매 기간에 공유자가 바뀌는 경우가 허다합니다. 따라서 낙찰을 받고 소유권 이전을 신청하며 반드시 부동산처분금지가처분신청을 해두는것이 필요합니다.

아울러, 협의할 때의 팁으로, 현재 상황에서 상대가 가장 원치 않는 상황이 무엇일까를 생각해보면 협의가 편해질 수 있습니다.

셀프소송

소송은 무조건 변호사나 법무사에게 맡길 필요가 없습니다. 요즘에는 셀프 소송이 보편화되어있고, 관련된 책, 포스팅도 많으므로 참고할 수 있습니다. 그리고 대법원 전자소송 사이트를 이용해 내가 원할 때 언제든지 소장을 접수할 수 있습니다. 비용은 인지대, 송달료 정도인데, 인지대는 내가 낙찰받은 물건의 가치에 따라 결정되고, 송달료는 공유자 1명단 7~8만원 정도입니다. 물론 법인으로도 소송이 가능하며, 법인으로 따로 전자 소송사이트에 가입해야 합니다. 대표나 직원(위임) 모두 참여할 수 있습니다.

물건 매도 시 준비사항 및 주의사항

1. 매수자가 정한 법무사 사무소에서 만나 매도 계약을 체결하는게 정석입니다.
2. 법무사 사무소가 멀다면 필요한 서류, 도장을 찍은 계약서와 위임장 등을 등기로 보내 처리할 수도 있습니다. (사전협의 필요) 그리고 법무비용의 경우 매수인이 납부합니다.
3. 매도 시 필요 서류(모두 3개월 내의 것)
   – 매도용 인감증명서(매수인 인적사항)
   – 등기필증
   – 주민등록초본(주민등록번호, 주소 변동사항이 모두 나오게 할 것)
   – 신분증 사본
   – 인감도장(위임장에 인감도장 날인할 것)
   – 기타 추가 서류

이익을 극대화하는 상황별 노하우

• 채무자와 공유자가 함께 살고 있는 경우: 가장 협의하기 좋은 상황이고 대부분 빠르게 해결됩니다. 대항력이 없기 때문입니다.
• 집이 비워져 있는 경우: 공유자를 빨리 찾고, 협의하여 매도하는 것이 최고의 해법입니다.
• 채무자만 살고 있는 경우: 집이 비워져 있는 경우와 같습니다. 채무자가 월세를 줄 수 있는 상황이 아니기 때문입니다. 공유자와 협의해서 채무자를 이사시키고 함께 매도하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
• 세입자가 살고 있는 경우: 극히 드뭅니다. 간혹 대항력이 있는 세입자가 거주중이라면 입찰하지 않는게 상책입니다.

돈이 부족할 때는 공동투자

돈이 부족하다고 투자를 멈추면 안됩니다. 함께 투자할 때는 다음의 세 가지 원칙만 지키면 됩니다.

1. 공동투자가 진행 중일 때 중도해지는 없는 것을 원칙으로 한다.
2. 부득이한 경우 중도해지를 요구할 수 있지만, 나머지 투자자 중에서 1인 또는 수인이 중도해지 청구인의 지분을 인수할 수 있다.
3. 2의 경우 지분의 프리미엄(투자 원금 외에 추가로 지출된 비용, 수리비용, 기대비용 및 기타 일체)은 인정하지 않고 오직 중도해지 청구인이 최초에 투자한 원금만 돌려받을 수 있다.

건물 지분 경매 물건 TIP

• 주거용 지분 물건은 형식적 경매까지 진행되는 경우가 극히 드뭅니다. 대부분은 그 전에 조정으로 끝납니다.
• 지분으로 낙찰받을 경우 임료를 받을 수 있습니다. 시세대로 해도 되지만 소송에서는 임료를 두고 다투기도 하는데요. 이 때는 감정평가를 받을 경우 공신력을 확보할 수 있습니다.

  

• 소송을 진행하게 될 경우에는 공유자가 세 명에서 일 곱 명 정도가 좋습니다. 송달이 잘 전달되기 때문입니다.

 

따라 하면 무조건 돈 버는 토지 지분의 실전 부동산 경매 – 대지, 임야, 농지, 도로

1,000만 원 미만으로도 투자금 대비 수익을 낼 수 있는 토지들이 얼마든지 있습니다. 그런 토지가 눈에 보이지 않는다면 보일 때까지 공부하고 경험을 쌓아야만 합니다. 관련 책을 꾸준히 읽고 고수들의 블로그와 유튜브를 보며 안목을 키워야 합니다.

곧 개발될 만한 토지 고르는 법

1. 유찰 횟수를 본다.
   최소 50% 이하로 떨어진 물건들만 봅니다. 토지는 매입 후 1년 이내 매도 시 양도세가 55%, 1년 이후 2년 이내 매도 시 44%이기 때문입니다. 수익이 크다고 해도 대부분 세금으로 빠져나가기 때문에 5년 이후를 바라보고 투자하는 것이 좋습니다. 이처럼 시간이 걸리는 투자이기 때문에 최소 50% 정도 저렴하게 구입하는것이 필요합니다.
2. 조회수를 확인하여 조회 수가 높으면 입찰가를 좀 더 높여 쓴다.
3. 역세권인지 살펴 본다.
   1차로 500m 이내의 물건을 찾고, 2차로 700m 이내까지 살펴봅니다.
4. 주변이 낙후되어 있는지 확인한다.
5. 주변에 초등학교가 가까이 있는지 살펴본다.
   초등학교 인근 지역에서 오래된 건물들 사이에 있는 도로나 앞마당으로 사용되고 있는 대지 등이 나오면 투자합니다.

분묘가 있는 임야

’분묘로 인한 분묘기지권 성립 여부 불분명‘이라는 내용이 있을 수 있습니다. 분묘기지권이란 ‘법적지상권’과 비슷한 물권인데요. 분묘기지권의 성립 여부는 입찰자가 확인해야 합니다만, 그것이 성립하든 안 하든 크게 상관없습니다. 관점을 달리해서 분묘 있는 토지가 공유자들에게 필요할지 아닐지만 생각하면 되기 때문입니다.

관리 잘된 분묘는 넓게 퍼져 있는것이 낙찰자 입장에서 협상하기가 훨씬 수월합니다. 한쪽에만 몰려 있을 경우 공유자 측에서 ‘분묘 있는 부분은 우리가 사용할 테니 남은 땅 아무 데나 분할해 가시죠’라고 주장하면 난감해질 수 있기 때문입니다.

분묘 토지 입찰 전에는 반드시 살펴봐야 할 세 가지가 있습니다.

1. 분묘 관리가 잘되어 있는가?
2. 공유자들이 가족 관계인가?
3. 매매로 취득했는가?
   분묘는 맹지에 설치되어 있는 경우가 많습니다. 맹지여서 개발할 수도 없는 땅을 왜 매입했을까요? 선산으로 쓰기 위함입니다. 저자의 경험상 상속 또는 증여로 소유권을 넘겨받은 토지보다 매매로 산 경우가 공유자들과의 매도 협의가 쉽게 이루어졌다고 합니다.

농지(전, 답, 과수원)

농지 입찰은 입찰가를 높게 쓸 수 없습니다. 팔 수 있는 가격이 어느 정도 정해져 있기 때문입니다. 협의가 되지 않아 경매까지 진행됐을 때 몇 번 유찰이 되더라도 손해 보지 않을 가격에 낙찰받아야 합니다.

그리고 농지를 낙찰받기 위해서는 농지취득자격증명서(농취증)가 필요합니다.

 

농지취득자격증명서 신청하는 법

1. 인터넷으로 발급받기
   정부24에서 농지취득 자격증명 신청을 하면 됩니다. 취득 면적이 1,000제곱미터 이항일 경우 취득자의 구분을 주말체험영농으로 체크하면 됩니다.
2. 우편으로 발급받기
   농취증 신청서 1장, 최고가 매수신고인 증명신청서 1장을 우편으로 보냅니다.
3. 직접 방문해서 발급받기
   최고가 매수신고인 증명신청서를 가지고 관할 지자체 산업계로 찾아갑니다. 농취증 신청서를 제출합니다. 농지 위에 분묘 혹은 불법 건축물 등이 설치되어 있지 않다면 바로 발급해주기도 하지만, 현장을 확인한 후 발급할 수도 있습니다. 발급을 불허할 때는 원상복구계획서를 함께 제출하면 발급받을 수 있습니다.

도로 투자의 장점

• 재산세가 없다.
• 주택 수와 무관하다.
• 재개발이 되면 입주권을 받을 수 있다. (도로의 총 면적이 90제곱미터 이상일 경우, 서울 기준)
• 재건축이 진행될 경우 높은 가격에 매도할 수 있다.
• 도로를 대지 가격으로 매도할 수도 있다.
• 인접도로가 없다면 그 토지는 맹지가 된다. 맹지가 되면 건축허가를 받을 수가 없다. 이런 건이 나온다면 입찰해 볼 만 하다.

토지 지분 경매 물건 TIP

• 토지경매나 공매의 감정가는 절대 믿으면 안됩니다. 간정가는 참고만 할 뿐 손품과 발품을 통해 현재 시점의 정확한 시세를 파악하는게 필요합니다.
• 일반 상업지역은 토지 중에서 가치가 가장 높습니다. 똑같은 평수의 토지에 건물을 올릴 때 다른 토지보다 건물을 더 넓게 더 높이 지을 수 있기 때문입니다.
• 수도권 토지는 보유 후 3년이 지나면 장기보유특별공제가 적용되기 때문에 매도 시 양도세가 줄어듭니다.
• 가끔 측량이 필요할 때가 있습니다. 측량은 한국국토정보공사에 들어가서 신청하면 됩니다. 측량 시에 토지 소유자 또는 이해관계인이 반드시 입회해야 합니다.
• 빨간 벽돌의 주택이라면 최소 27년 이상은 됐다고 봅니다.
• 간혹 소장에 대한 답변서를 읽어보며 속상해하는 사람들이 있습니다. 하지만 기분 나빠할 필요가 전혀 없습니다. 답변서의 내용이 격할수록 공유자가 이 토지를 지키고자 하는 마음이 크다고 생각하면 되기 때문입니다.
• 공인중개사에게 시세확인서를 받는 행위는 불법입니다. 관련 대법원 판례도 있죠. 토지, 건물 등에 대한 가치판단은 오직 감정평가사의 고유 업무입니다. 시세확인서를 써준 공인중개사를 감정평가사협회에 신고하면 곤란할 일을 겪게 될 수 있습니다.
• 토지는 관리지역이란게 있습니다. 크게 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나뉘는데, 그 중 계획관리지역이 투자처로서 가치가 가장 높다고 볼 수 있습니다.

주소 보정하는 법

공유물분할청구소송을 진행하는데 상대방에게 소장이 도달되지 못하는 경우가 있습니다. 이럴 때 공유자를 찾는 방법은 다음과 같습니다.

1. 법원으로부터 주소보정명령이 내려온다.
2. 전자소송 사이트에 접속하여 주소보정명령서 정본을 출력한 뒤, 신분증을 지참하고 가까운 주민센터로 간다.
3. 주민센터에 구비되어 있는 주민등록표 열람 또는 등초본교부신청서를 작성한다.(주소를 보정해야 할 공유자가 여러 명일 경우 일괄 신청용에 추가로 인적사항을 적는다.)
4. 담당자에게 주소보정명령서 정본, 신분증, 주민등록표 열람 또는 등초본교부신청서를 제출한다.
5. 담당자에게 공유자들의 초본을 받는다.
6. 전자소송 사이트에 접속하여 소송 서류 정보 입력란에 새로운 주소를 입력한 뒤 초본을 첨부하고 전자서명을 한다.
7. 만약 주민센터에서 찾지 못한다면 물건지 관할 시청을 대상으로 ‘과세정보제출명령’을 신청합니다.

기획부동산의 사기를 피하는 법

기획부동산에서 작업을 들어간 토지에는 다음과 같은 세 가지 특징이 있습니다.

1. 공유자가 많다.
2. 공유자들의 성과 나이, 사는 곳이 대부분 다르다.
3. 단시간에 불특정 다수에게 매도한 흔적이 보인다

꼭 기억해야 할 매도 가격 협상 노하우

1. 처음에는 시세의 최대치를 부릅니다.
2. 이후로 5% 룰을 지키며 협의합니다. 여러 번 깎아준다는 인상을 주면 상대방도 협의를 통해 가격을 낮췄다며 만족하기 때문입니다.
3. 매도가격은 미리 생각해둡니다.

 

경매의 신세계를 접한 기분입니다. 저는 특수물건인 지분경매가 꽤 매력있다고 생각합니다. 대출이 나오지 않고, 특수물건이다보니 진입장벽이 확실합니다. 진입장벽이 확실하다는 것은 경쟁자가 적다는 의미죠. 그리고 비교적 소액으로 투자할 수 있으니 더 매력적으로 다가오는 것 같습니다. 실제 사례를 많이 접해볼 수 있는 좋은 기회였습니다. 당장이라도 수표를 들고 입찰장에 가고 싶네요!