돈친개친 2번째 책은 (10년 10만 번의 단톡방 질문을 통해 알게 된)<누구나 알고 싶어 하는 투자 방법>입니다. 저자인 강만수는 부동산학 박사이자 도시계획기술사라는 굵직한 커리어가 있는데요. 정식으로 ‘배운 사람’이 이야기 해주는 아파트 투자 이야기, 느리게 읽어 보겠습니다.
부동산을 책으로 공부하려는 사람들은 먼저 마인드셋-인플레이션-부동산 역사 순으로 공부해야 합니다. 저자가 추천하는 책은 마인드셋은 <부의 인문학>, 인플레이션은 <3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법>, 마지막 부동산 역사는 <대한민국 부동산 40년>과 <주택 시장 30년 파노라마>를 추천합니다. 하지만 책에서 대략적인 역사는 정리해주기 때문에 굳이 읽어야겠다는 생각은 안드네요!
저자는 공인중개사 자격 공부가 부동산 투자 공부와는 거리가 조금 있지만, 처음 접근하는 방법으로는 의미 있고 합리적인 방법이라고 생각합니다.
이 파트는 부동산 업계에서 회자되는 재미있는 격언들에 대한 저자피셜의 팩트체크입니다. 몇 가지 꼽자면, ‘원주민 욕세권은 진리’, ‘개발 소식에 한 번, 착공에 한 번, 완공에 한 번 오른다’, ‘늦게 파는 놈이 항상 더 번다’, ‘무조건 싸게 사라(부동산은 오늘이 제일 싸다)’, ‘모른다면 학세권, 역세권, 욕세권 중에 찍어라’, ‘현금은 들고 있으면 똥 된다’, ‘어깨에서 판 줄 알았는데 기린이었다’, ‘돈이 인생의 전부는 아니지만, 돈이 없으면 돈이 인생의 전부가 된다’, ‘신축 전세는 1등 아니면 꼴등으로 해라(팔아라)’ 등이 있습니다.
욕세권이란 욕, 비판, 비난 등을 듣는 아파트일수록 집값이 오른다는 의미인데요. 학세권(학군, 학원가, 주요 특목고, 초품아), 역세권과 더불어 참고해볼만한 기준이라고 볼 수 있습니다. 주로 신축 분양 아파트에 많이 나타나는 현상인데, 준공 후 가격이 상승하는 경우가 많기 때문에 붙여졌습니다.
‘부동산은 오늘이 제일 싸다’라는 말은 상승기에만 적용되는 것으로 자칫 잘못하면 특정 물건에 매몰돼 가계약까지 치르는 경우가 있으므로 주의해야 합니다. 비슷하게 ‘현금을 들고 있으면 똥 된다’는 하락기에는 적용되지 않습니다. 현금 보유는 하락에 베팅하는 것이기 때문입니다.
재미있었던 말로는 ‘어깨에서 판 줄 알았는데 기린이었다’로, 이만 하면 충분히 올랐다고 생각해서 팔았는데 더 많이 오르는 상황을 이르는 말입니다. 저자는 이를 극복하기 위해 상승할 때(오른쪽 어깨) 팔지 말고 하락할 때(왼쪽 어깨) 팔라고 합니다. 파는 사람은 하락 추세를 보더라도 고점에서 팔고 싶기 때문에 호가가 높게 형성되어 있기 마련입니다. 따라서 그 보다 낮은 가격으로 내놓으면 비교적 가격경쟁력이 있기 때문에 이 같은 방법을 추천한다고 합니다.
마지막으로 인상깊었던 구절은 ‘돈이 인생의 전부는 아니지만, 돈이 없으면 돈이 인생의 전부가 된다’입니다. ‘황금 보기를 돌같이 하라’를 배우고 자란 우리 세대는 배금주의에 대한 막연한 거부감이 있습니다. 그러나 자존감은 통장 잔고에서 나오기 때문에 돈을 뜨겁게 사랑해서 인생의 전부가 아니게 만들어야 합니다.
갭 투자란 전세 레버리지를 활용해서 전세금액과 매매금액의 갭만큼만 투자를 할 수 있기 때문에 적은 자본으로 투자를 할 수 있어 많은 관심을 받는 투자 방법입니다. 다만 지금은 전반적으로 갭이 많이 벌어져 있기 때문에, 갭이 적은 물건에 집중하게 되고, 그러다 보면 입지가 좋지 않은 물건을 사게 되는 실수를 할 수 있습니다. 이런 갭 투자는 하지 말아야 합니다.
대한민국 아파트 가격의 상승과 하락의 역사가 하나의 표에 담겨있길래 가져왔습니다. 특정 요인으로 아파트 가격이 상승하거나 하락하지 않고 앞서 다뤄본 4가지 요인이 복잡하게 상호작용하며 아파트 가격에 영향을 주고 있네요.
수익형 부동산은 월세로 매매가격을 계산합니다. 이같은 감정평가 방식을 ‘수익환원법’이라고 하는데요. 대략 은행 이자의 2배를 최소 요구 수익률로 잡고 계산한다고 합니다. 여기에서 사용되는 은행 이자는 대략 은행 대출이자보다 2% 정도 낮은 금리의 예금이자인데요. 1, 2금융권과 시기에 따라 다르므로 계산의 편의성을 위해 대충 이정도 잡는다고 하네요.
예를 들어, 여기 월세가 1,000만 원인 수익형 부동산이 있습니다. 기준금리가 연 5.25%이고, 개략적인 가산금리를 포함해서 대출금리가 8%, 여기서 예대마진 2%를 뺀 6%가 예금금리라고 가정해보겠습니다.
그렇다면, 같은 건물을 기준금리가 0.5%, 대출금리가 3%, 예금금리가 1%로 가정하고 수익환원법으로 시세를 따져보면 어떨까요?
기준금리가 떨어지면 요구수익률도 떨어지기 때문에 같은 월세를 받는 수익형 부동산의 가격은 지속적으로 오르게 됩니다. 반대로 기준금리가 올라가면 수익형 부동산의 가격은 내려가게 되겠죠?
이 파트에서는 지역주택조합에 대해서 알아봅니다. ‘재건축조합과 비슷한거 아니야?’하고 접근하면 큰 코 다칠 수 있는 데요. 그래서 ‘원수에게 추천한다’는 말이 있을 정도입니다. 그럼 뭐가 다를까요?
재건축조합 아파트 개발 방식은 아파트를 지을 토지를 확보한 후에 사업을 시작하는 것이고, 지역주택조합 아파트 개발 방식은 아파트를 건축할 토지를 확보하지 않은 상태에서 사업을 시작하는 것이 가장 큰 차이점입니다.
토지가 확보되지 않은 상태에서 아파트를 짓는다는 소문이 돌면 어떤 일이 일어날까요? 아마도 소문의 토지를 소유하고 있는 사람들은 토지를 아주 비싼 값에 팔려고 하겠죠? 이렇게 되면 예산보다 많은 매입 비용이 필요하게 되고, 사업 기간은 기약 없이 지연되며, 사업 비용은 눈덩이처럼 불어나고, 이 모든것은 조합원들에게 막대한 추가부담금으로 돌아올 것입니다.
호재는 있으면 좋고 없어도 상관없습니다. 보통의 사람들은 호재를 보고 아파트를 사는 것이 아니라 주변에 누가 아파트로 돈을 벌었다고 해야 사기 때문입니다. 호재를 따라 투자를 하면 한두 번 성공할지는 몰라도 반드시 낭패를 보는 시간이 옵니다. 시기는 침체기 시장에서 제일 좋은 물건을 깎아서 싸게 산 뒤 세월을 보내는 것이 가장 좋은 투자 방법입니다. 그러나 침체기에서 싸게 사는 것은 정말 힘든 일이죠.
호재, 시기, 입지, 그 중에 제일은 입지 입니다. 침체기에도 입지 좋은 아파트들은 가격을 낮추면 팔립니다. 입지가 좋으면 시기가 맞지 않아도 시간을 보내면 언제든지 회복할 수 있기 때문입니다. 신축은 구축이 되지만 입지는 영원합니다.
아파트 투자는 사실 별 것 없는 것 같습니다. 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지! 신축은 구축이 되지만, 입지는 영원하다는 걸 새삼 깨닫게 됩니다. 이 책에서 딱 하나 아쉬운 게 있다면, 줄간격이 촘촘해 가독성이 떨어진다는 점입니다. 이것만 꾹 참고 읽어낸다면, 아파트 투자가 막연하신 분들에게 좋은 방향을 제시해줄 수 있을 것 같습니다.
청울림이 그의 책 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 에서 추천한 <육일약국 갑시다>를 이제서야 읽어봤습니다. 성공할…
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