부동산 경매 조지기 여섯번째 포스팅입니다. 박희철의 <경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?>인데요. 초판 발행이 2019년으로 지금까지 다룬 책 중에 가장 오래된 책입니다. 물론 마지막까지 아껴둔 송사무장의 책이 더 오래됐지만요! 슬쩍 훑어 봤을 때 그림도 많고 재밌어 보입니다.
경매 공부, 1주일이면 충분하다
어렵게 공부할 필요 없이 쉬운 물건만 노린다면 1주일이면 충분하다고 주장합니다. 맞는 말입니다.
권리분석 4 STEP
step 1 말소기준권리 찾기
저당권 vs 근저당권
저당권은 정해져 있는 금액, 근저당권은 채권최고액으로 변동가능한 금액입니다. 은행이 근저당권을 설정하는 이유는 이자가 밀려 채권액이 늘어나더라도 채권액의 최대한도 금액 내애서 변제받을 수 있고, 채권액이 달라져도 저당권 설정과 등기를 다시 하지 않아도 되기 때문입니다.
전세권
전세권자가 배당요구를 했을 경우 전세권은 말소기준권리가 되지만, 배당요구를 하지 않는다면 선순위이기 때문에 낙찰자가 인수해야합니다.
담보가등기
배당요구를 한 담보가등기는 말소기준권리가 됩니다.
step 2 인수되는 권리 찾기
배당요구하지 않은 선순위전세권
선순위전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 말소기준권리가 되어 소멸합니다. 또, 전세권자가 경매를 신청한 경우에도 배당요구한 것으로 간주하여 전세권이 말소기준권리가 됩니다. 그렇다면 경매 신청을 하지 않아 말소기준권리보다 선순위인 전세권인데, 이 전세권자가 배당요구도 하지 않았다면 어떻게 될까요? 이 전세권은 낙찰자가 인수해야 합니다. 전입, 확정일자가 없더라도 마찬가지입니다.
건물철거 및 토지인도청구 가처분
건물과 토지의 소유자가 다른 경우에 건물 소유주는 토지 사용에 대한 임대료를 땅 주인에게 주어야 합니다. 그런데 토지 위의 건물을 소유한 자가 임대료를 연체할 경우 땅 주인은 토지 위에 있는 건물을 철거할 것과 토지인도청구 가처분을 신청할 수 있는데요. 이 경우 가처분이 말소기준권리보다 후순위일지라도 그에 대한 부담을 낙찰자가 인수해야 합니다.
법정지상권
지상권은 건물주가 토지주의 토지를 빌려 임대차계약을 하고 토지등기부등본에 설정하는 것으로, 다른 사람의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 그런데 토지와 건물의 소유자가 지상권 등기를 하지 않더라도 자동적으로 지상권의 효력이 발생하는 경우가 있습니다. 그게 바로 법적지상권인데요. 토지와 건물을 동일인이 소유하다가 매매나 경매로 달라질 때 건물주를 보호하기 위한 것입니다. 만약에 법적지상권이 성립되는 건물이라면 토지를 낙찰받더라도 마음대로 사용할 수 없으므로 주의가 필요합니다.
step 3 임차인의 권리분석
대항력있는 임차인의 경우 보증금 전액을 배당받지 못한다면 임대차계약 만기 시 낙찰자가 보증금을 반환해줘야 합니다.
임차인의 배당순위
임차인의 배당순위는 전입신고일과 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 정해집니다. 만약 확정일자가 말소기준권리보다 늦다면 우선변제를 받을 수 없으므로 미배당액은 낙찰자가 인수합니다.
최우선변제권
전입 및 확정일자에 관계없이 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인에게 최우선적으로 배당해줍니다.
경매 실전 4 STEP
이 장에서는 물건을 검색하는 방법, 온·오프라인 조사방법, 경매 입찰방법을 다룹니다. 다른 책들과 비슷한 내용이었으며 특별히 참고할만한 팁만 기록합니다.
입찰 시 주의사항
경매의 특성 상 입찰 당일에도 사건이 변경되거나 취하될 수 있습니다. 그러므로 입찰 전날 문건 송달 내역을 확인해 기일 변경 신청서가 접수되진 않았는지 살펴보고, 입찰 당일 오전에도 대법원 경매 사이트를 통해 본인이 입찰하려는 물건을 다시 한번 확인한 후에 이상이 없을 경우 법원으로 출발합니다.
낙찰 후 수익 3 STEP
step 1 잔금 납부
경락잔금대출은 다음 세 가격 중 가장 낮은 가격으로 실행됩니다.
- 감정가의 70%
- KB시세의 40~70%
- 낙찰 가격의 80%
하지만 방이 많은 다가구 물건의 경우 ‘방 공제’로 인하여 대출이 낙찰 금액의 30%를 밑도는 경우도 있습니다. 은행은 후순위 임차인의 최우선변제금액을 제하고 대출을 해주기 때문입니다. 이 때 활용할 수 있는 것이 바로 ‘신탁 대출‘입니다. 신탁 대출은 부동산을 신탁 회사에 담보로 제공하고(부동산 명의를 신탁회사 명의로 이전) 대출을 받는 것이라고 합니다.
한편, 담보대출의 경우 개인은 일반적으로 2~3건 이상으로는 실행되지 않습니다. 따라서 지속적으로 많은 물건을 낙찰받아 투자하려면 부동산 매매 또는 임대사업자를 내서 대출받거나 일반 사업자를 위한 대출을 활용해야 합니다.
step 2 명도
명도를 하다보면 항고하겠다는 소유주를 만날 수 있는데요. 특수물건도 아닌 일반 물건에서는 특별한 사유 없이 항고가 받아들여지지 않습니다. 또, 항고를 할 때엔 공탁금을 걸어야 하는데 항고가 기각되면 그 돈을 몰수당하기도 하구요.
step 3 임대 및 매매
통상적으로 낙찰에서 명도까지 소요되는 기간은 3개월입니다. 따라서 낙찰 후 3개월이 지난 매도시기가 성수기인지 비수기인지 미리 따져보고 입찰해야 합니다. 성수기라면 시세대로, 비수기라면 시세보다 조금 낮게 매도 가격을 책정합니다.
- 1차 성수기: 12월 중순 ~ 2월 초순(구정 전)
- 1차 비수기: 2월 중순 ~ 8월 중순
- 2차 성수기: 8월 중순 ~ 9월 초순(추석 전)
- 2차 비수기: 9월 중순 ~ 12월 초순
인테리어는 집의 가치를 높일 수 있지만, 대형 평수의 아파트는 거의 수리하지 않습니다. 평수가 큰 집은 공사비 대비 인테리어 효과가 크게 나타나지 않기 때문입니다. 같은 원리로 다세대 및 단독 주택의 경우 인테리어의 효과를 극대화 할 수 있습니다.
한편, 빨리 매도하려면 여러 공인중개사에 내놓는 것이 유리하지만, 단골 중개사무소를 만들고 싶다면 몇 군데만 의뢰하는게 좋습니다.
“사장님! 여기저기 다 내놓으면 더 빨리 계약될 수도 있지만, 사장님께서 워낙 친절하게 잘 응대해 주셔서 일단 이곳에만 믿고 맡기겠습니다. 그러니 잘 부탁드립니다.”
어느 정도 시간이 지나도 거래가 안 되면 미리 이야기하고 몇 군데에 더 내놓으면 됩니다.
차별화된 수익을 내는 고수의 노하우
쉬우면서 돈 되는 물건을 찾는 방법
역발상으로 물건을 선택하자
- 1층이나 탑층
단점이 보완된 물건을 이라면 적극 매수하자. - 대형 평수
주위가 다 대형 평수 단지라면 평균으로 잡고 접근하면 된다. - 거래 사례가 없는 희소한 물건
포기하지 말고 자세히 알아보자.
부동산 하락기에 감정평가된 물건은 신건에 입찰하자
경매 사이트의 검색 조건 중에는 ‘감정평가일로부터 1년이 지난 물건’을 검색할 수 있습니다.
여러 물건이 한꺼번에 나온 개별매각에서 기회를 노리자
여러 호수가 한꺼번에 나오면 개중 아무도 입찰하지 않고 흐르는 물건이 생길수도 있습니다. 지레짐작하지 않는 습관이 필요합니다.
물건 사진을 자세히 보고 특이사항을 찾자
복층, 2개 호실로 나뉜 구조 등이 있을 수 있으니 구조를 자세히 살피는게 좋습니다.
임장을 통해 숨겨진 장점을 찾자
1층은 외부에 사생활이 노출될 수 있다는 단점과 층간소음이 없다는 장점이 있는데요. 임장을 해보면 필로티 구조의 1층도 많습니다. 필로티 구조는 1층의 단점은 보완하며 장점은 그대로 가져가는 물건이기 때문에 그냥 1층인 물건과는 다르게 접근하는게 좋습니다.
단기에 큰 수익 내는 상가 투자
상가 투자의 장점은 다음과 같습니다.
- 고정된 시세가 아닌 월세 임대 가격에 따라 매매가 정해지기 때문에 큰 수익을 낼 수 있다.
- 시세 차익뿐 아니라 월세 수익도 얻을 수 있으므로 매매하기까지 즐기면서 기다릴 수 있다.
상가건물 임대차보호법
주택의 경우 전입+점유로 대항력을 판단했으나, 상가의 경우 ‘사업자 등록일’로 대항력을 판단합니다. 또, 주택의 경우 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받으면 우선변제를 받을 수 있지만, 상가의 경우 환산 보증금에 따라 행사할 수 있는 권리가 달라집니다. 환산 보증금은 다음의 계산식을 통해 구할 수 있습니다.
환산 보증금 = 보증금 + (월세 * 100)
이 환산 보증금이 아래 표의 금액 이하일 경우 우선변제권을 포함하여 상가 임대차보호법과 관련한 모든 권리를 행사할 수 있습니다.
그러나 이 금액의이상일 경우에는 우선 변제권을 가질 수 없습니다. 만약 대항력은 있으나 우선 변제권이 없는 경우에는 낙찰자가 인수해야 하므로 유심히 살펴봐야 합니다.
우선 변제권이 있는 것처럼 최우선 변젝권도 있습니다. 아래 표의 금액 이하일 경우 행사할 수 있습니다.
세금은 줄이고, 수익은 높이는 방법
- 세금을 줄이는 공동명의 활용
부동산 양도차익을 반으로 나누고, 거기에 기본공제 250만원을 제하면 과세 표준 자체가 반 이상으로 줄어들기 때문에 양도세를 줄일 수 있습니다. 한편, 양도차익이 1천만원일 경우 4명이서 공동으로 낙찰 받는다면 기본공제로 해결이 가능하기 때문에 양도소득세가 0원이 됩니다. - 일시적 1세대 2주택을 활용한 비과세 전략
1세대 1주택인 사람이 2년 이상 보유한 주택을 매도할 때(조정지역인 경우 2년 거주 요건 추가) ‘일시적 2주택’의 기준을 적용하면 2주택자도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 자세한 절차는 다음과 같습니다. 우선 첫 번째 주택 취득 후 최소 1년이 지난 다음 두 번째 주택을 구입합니다. 첫 번째 주택이 비과세 요건을 충족하면, 두 번째 취득 후 3년 이내에 첫 번째 집을 양도할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. - 재산세 절세
6월 1일 기준으로 재산세를 부과하니 이전에 양도하는것이 좋습니다. - 양도 차익과 양도 차손은 합산되므로 합이 0원일 경우 양도세를 내지 않습니다.
- 임대사업자 등록으로 거주 주택 비과세
월세를 받기 위해 다주택을 소유하고 있는데 거주 하던 집을 매도하게 될 경우, 거주 주택 이외를 임대 주택으로 등록하면 거주 주택의 양도차익에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
부동산 경매 책만 여섯 권 째입니다만, 읽을 때마다 저자들의 노하우가 달라서 읽는 재미가 있었습니다. 이 책은 다른 책들과 다르게 개념 이해를 돕기 위한 삽화가 많습니다. 좀 올드해보여서 그렇지만 쉽게 다가갈 수 있다는 점이 좋았습니다.
경제 도서를 느리게 읽고 리뷰합니다.